非国有企业中国家工作人员身份之界定
吉林铁路运输法院 张建国
《刑法》第九十三条第二款规定:国有公司、企业、事业单位、人民团体中从事公务的人员和国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员,以及其他依照法律从事公务的人员,以国家工作人员论。这一款具体规定了所谓“准国家工作人员”的范围,即:1、国有单位(国有公司、企业、事业单位和人民团体)中从事公务的人员;2、受国有单位委派到非国有单位从事公务的人员;3、其他依照法律从事公务的人员。第1、3种范围的内涵是相对清晰的,比较容易认定。而第二项即“受委派”人员在司法实践中争议颇多,分歧主要集中在非国有企业中哪些人员是具有“受委派”和“从事公务”特征之“准国家工作人员”。本文试对此展开阐述:
一、受委派的含义
“受委派”的含义涉及到两个方面,一是主体方面,包括委派者和受委派者。根据刑法的规定,委派者应是国家机关、国有公司、企业、事业单位和人民团体。而受委派者有何条件,刑法并未进行限制性规定。二是内容方面,即受委派者的权利和义务,刑法将其限制为“从事公务”,具体的权利和义务应由“公务”的内容来确定。
何为受国有单位委派?受委派是与依法定、受委托相对应、相并列的概念。依法定是指行为人取得从事公务的资格是来自于依据全国性或地方性的法律、法规而进行的选举、任命、考核等,如国家机关的领导人员。受委托是指行为人取得从事公务的资格是基于有关单位的委托而产生。受委派是基于委任或派遣。委托与委派之间虽只有一字之差,但含义不同。委派是委任、派遣,是一个单位任命某人到另一个单位担任一定职务,它实际上是任命,不过不是向本单位任命,而是基于某种合法缘由向外单位任命。被委派者担任一定的职务,获得一定的授权在职权范围内独立从事公务。委托则是基于协商将一定事务交给他人管理,被委托者以协议为依据独立从事活动,活动的结果按照协议由委托者和受委托者双方承担。在现行《刑法》第九十三条中规定了受委派从事公务,而未规定受委托从事公务。《刑法》第三百八十二条第二款规定受国家单位委托管理、经营国有财产的人员,利用职务上的便利,侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有国有财物的,以贪污论。
关于委派的形式,笔者认为可以有多种,如任免令、聘书,或者其它类似文书。原则上应具备书面形式,但也不排除特殊情况下出于临时考虑而向非国有企业委派公务人员,如国有企业下属集体企业领导机构因故缺员,主管单位临时委派负责人,但在此情况下,应对委派人员和委派职务在该企业公开宣布或予公示。
在司法实践中争议较大的是被委派人员的原身份,即是否要求必须是国有单位的管理人员?是否要求具备干部身份?实践中曾流行一种观点,认为受委派人员作为贪污贿赂罪主体即国家工作人员的前提必须具有国家工作人员身份。何为国家工作人员身份?进一步解释则为国家干部,这是出身论或血统论观点。与之相对的观点即职能论。这种观点认为应以是否从事公务作为构成国家工作人员标准。被委派人员在被委派之前,可以是国家工作人员,也可以不是国家工作人员,如工人、农民、待业人员都可。不论被委派之前是什么身份,只要被国有单位委派到非国有单位中从事公务,就具备准国家工作人员身份。职能论观点反映了国家工作人员的本质属性。实际上,那种认为被委派人员必须是委派单位人员的观点是没有必要的。因为在委派的概念之下已包含着被委派人系委派单位所属人员之义。试想,如果被委派人不在委派单位管辖之下,委派单位有何权力去行使委派权,被委派人又怎能接受这没来由的命令呢!因此,被委派的前提是被录用或者聘用,录用或者聘用可以在委派之前完成,也可以在一个行为内完成。例如,国有单位向社会招聘经理,招聘时直接标明就职方向是其下属某有限责任公司。这一聘任行为就是将聘用和委派合二为一。随着企业人事制度的改革,管理人员的产生、作用、待遇、管理等已经发生了很大变化,我们不能再拘泥于过去的形式,应当侧重考察其有无任命或聘任手续;受委派人员的身份是否为国有单位所承认;是否被列为登记在册的管理人员进行管理等三方面情况。其中,有无任命或聘任手续是核心,它是隶属关系和职务授权的直接体现,在法律上具有其它证据所不具备的公信力和证明力。正式、合法、有效的任命书或聘书明确标明委派单位、被委派人和委派职权,有的还标明待遇等。正是此书面文书决定了是否受国有单位委派。
二、从事公务的含义
从事公务对于受委派人员来说就是在国有单位的授权范围内从事所在企业的管理事务。通说认为公务具有三方面特征:一是管理性,即对公共事务进行管理。这里所说的公共事务比较广泛,既可以是国家事务,也可以是社会事务和集体事务。国有企业的事务当然属于公共事务,受国有单位的委派为国有单位而管理事务亦为从事公务。公务的管理性特征使公务与劳务相对应,劳务是以付出劳力进行纯体力劳动为特点,而管理则体现在行使职权,具体体现为对人管理、对物管理、对事管理。通过对人管理可以导致人力资源的再分配;对物管理可以凭行为人职权决定财物的收入和支出;对事管理可以决定事件的发生、变更和终止。非国有企业中只有符合管理性特征的岗位才具备公务的条件之一。在案件中应结合上述特征予以具体分析、准确认定。二是职能性,即公务是行为人在国有单位授权下进行管理所在企业的活动。这里的管理是广义的,可以是对内的也可以是对外的,可以是管人也可以是管物,对外经营活动亦在其列。与委派相适应,受委派人员所行使的职能必须是国有单位赋予的,而非所在企业安排。在某些情况下,所在企业可以通过某种方式对国有单位的委派进行承认或履行手续,有时对职权予以具体化,但这都是形式上的,最根本的,被委派人员的职能要来源于国有单位对非国有企业行使的职能。三是依法性,即公务是行为人依法进行的。这里的依法是指受国有单位正式、合法、有效的委派。所谓正式是指国有单位的委派是经过规定程序做出,并有规定载体,如人事令、聘书等;所谓合法是指国有单位的委派是基于其合法职权,是法定的职权或者是企业的经营自主权等;所谓有效是指国有单位的委派已经生效,处于拟议中的,或者尚未宣布的,或者是某位领导私下的允诺等都不能称其为有效。
三、不同所有制形式企业中受委派从事公务的情形
(一)集体所有制企业
在我国,有大量的集体所有制企业依附于国有企业或者乡镇、街道政府,其中大多是国有单位过去为解决职工子女就业或者富余职工的就业问题而设立的,由《中华人民共和国乡村集体所有制条例》和《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》调整。国有单位向所属的集体企业委派管理人员的情况普遍存在,曾有人认为,这样的集体企业是国有企业的一部分,应该同国有企业一样对待。也有人认为既然是集体企业,其工作人员不应存在国家工作人员。这两种观点都有偏颇之处,集体企业作为非国有企业,同样会存在着受委派而从事公务的准国家工作人员。在集体企业中,只要是国有企业委派来的,从事管理性事务的人员,应该被认定为“准国家工作人员”。
(二)有限责任公司和股份有限公司
在有限责任公司和股份有限公司中存在着准国家工作人员的前提是国有单位作为公司的股东之一,或者公司与国有单位之间存在着管理关系。国有单位推荐到公司中的管理人员是否属于委派对象,实践中争议较大。一种观点认为,我国公司法第四十六条、第五十条、第一百一十九条明确规定,有限责任公司、股份公司的经理、副经理等管理人员,由公司董事会聘任,其对董事会负责,不属于委派对象。第二种观点认为,国有单位推荐到公司中的管理人员,按照公司法的有关规定,虽然是由公司董事会聘任,对董事会负责,但其职务来源是国有单位,国有单位的推荐具有决定的意义,其在公司履行职责是行使国有单位对公司的某方面管理职能。笔者同意第二种观点,实践中国有单位向公司推荐人员并不限于董事、经理,也包括一些中层管理人员,这些管理人员同样属于受委派而从事公务。
(三)中外合资经营企业、中外合作经营企业
根据《中外合资经营企业法》第六条和《中外合作经营企业法》第十二条的规定,合营企业设董事会,其人数组成由合营各方协商,并由合营各方委派和撤换。一方担任董事长的,由他方担任副董事长。正、副总经理(或正、副厂长)由合营各方分别担任。有人认为虽然中方国有单位向合营企业委派了人员,但又经合营企业重新聘任,是对合营企业负责,不再具备受委派的身份。笔者认为,这些人员虽经重新聘任,但不过是一种身份的“确认”,其本质仍是受委派,其职责是在合营企业中维护委派单位即国有单位的利益。在实践中,国有单位委派到合营企业中的人员还不止上述范围,有的还出现委派其他工作人员的情况,如果这些人员符合“从事公务”的特征,也应具备准国家工作人员的身份。
四、实践中的四种特殊情况
受委派和从事公务是具备“准国家工作人员”身份的两个条件,且要求同时具备、相互统一。受委派是从事公务的前提,从事公务是委派的内容。如果虽受委派但非从事公务或者虽从事公务但非委派职权所应从事的事务,都不能视为受委派从事公务。国有企业中只要是符合上述条件的人员,即是(准)国家工作人员。但由于企业管理上的复杂性和变动性,被委派人员的身份在企业中可能发生变化,如从一岗位调整到另一工作岗位,职务的变化是否影响到其国家工作人员的身份?笔者认为,应在把握上述两个基本条件的基础上具体问题具体分析。下面主要探讨四种常见的情形:
(一)在严格实行职工代表大会的集体企业中,国有单位委派来的工作人员,又经职工代表大会选举担任职务的,是否仍然具有准国家工作人员的身份?
根据《城镇集体所有制企业条例》第九条的规定“集体企业依照法律实行民主管理。职工代表大会是集体企业的权力机构,由其选举和罢免企业管理人员,决定重大问题”,可见职工代表大会是集体企业的权力机构。因此,在严格实行职工代表大会制度的企业中,其主管单位即国有单位派来的管理人员工作到职工代表大会召开之时,其职位要经过大会的选举认可并通过。未通过的,一般由委派单位召回或在集体企业中改任其他职务。这样的集体企业,国有单位委派人员担任职务受到一定限制或具有暂时的效力,最终决定权在于企业职工代表大会。经职工代表大会选举的管理人员其职务的来源只能是职工代表大会而不再是国有单位的委派,其对职工代表大会负责而不再对委派单位负责。这些人员的身份特征因职工代表大会的通过而发生变化。即由国有单位的委派人员转化为企业民主管理产生的人员。从职工代表大会选举通过生效时起不再具有国家工作人员身份。
认定身份的转化应掌握的原则:只要是经过合法的职工代表大会选举出的人员其身份即发生转化。在选举结果生效之前,原身份(准国家工作人员)不变;对于职工代表大会的召开、选举、表决等程序违法而导致选举违法的,选举无效,受委派人员虽经大会认可,其原身份亦不变。
(二)受委派人员在任职期间职务发生变化的,如何认定其身份?
经常有这种情况发生,国有单位委派的人员在非国有企业工作过程中,出于各种原因职务得到升降或平调。对此情形的处理仍要坚持受委派并对委派单位负责和从事公务的原则。如果受委派人员职务变化是由委派单位决定的,且变动后职务仍为从事公务的,其国家工作人员身份不变;如果变动是由所在企业依管理职权作出、委派单位同意或默许的,说明该工作人员的职务来源发生变化,由国有单位的委派转化为所在企业的任免或聘用,受委派人员也从对委派单位负责转向对所在企业负责。因此其从职务变动之日起不再具有国家工作人员身份。
(三)受委派人员在任职一定期间后又与委派单位或所在企业签订承包、租赁经营合同的,如何认定?
此种情形也是笔者所考察的企业中经常遇到的。有很多国有单位或其非国有企业为减轻管理上的负担或刺激企业经营者的积极性,多采取承包、租赁经营的方式。笔者认为,凡签订承包、租赁经营合同的,自合同生效之日起,受委派人员的国家工作人员身份即告终止。因为,签订合同的行为性质含有平等协商的因素,与委派的命令性质不相符合。合同签订后,行为人是对合同负责而不是对国有单位负责。另外,根据高检解释,承包、租赁方式下的经营、管理,其行为性质是受委托而非受委派,但由于行为人受委托经营、管理的系非国有财产,所以也不构成《刑法》第三百八十三条第二款所规定的“以贪污论”的贪污罪。
(四)国有单位改制为有限责任公司、股份有限公司、股份合作制企业或者其他类型企业的,企业中具有管理职权的工作人员是否仍然具有准国家工作人员身份。
国有单位改制的情形非常普遍。有的是国有事业单位改制为企业,有的是国有企业改制为混合所有制公司、企业。主要有两种情形:一是原国有单位注销,成立了混合所有制公司、企业。二是分立,原国有单位仍然存在,只是划出部分国有资产与非国有资产组成混合所有制公司、企业。在这两种情形中界定准国家工作人员的标准是在新的公司、企业所担任职务的来源。如果来源为与新成立公司、企业具有某种关系(如股东与公司、母公司与子公司)的国有单位的委派,则具有准国家工作人员的身份,否则则无。虽然改制前在原国有单位具有国家工作人员身份,但改制后又经新设混合制公司、企业重新聘任的,则不是委派对象,其国家工作人员身份应随之而终止。
综上,认定非国有企业中国家工作人员身份要考察是否具备国有单位正式、合法、有效的委派;委派的内容是否为担任非国有企业的管理职务;受委派人员是否从事委派的管理事务等。一言以蔽之,受委派人员在非国有企业中的任职、职责乃至变动是国有单位意志的体现。另外,还应从国有单位与非国有单位现状的实际出发正确界定国家工作人员范围。例如,大连铁龙实业股份有限公司虽为股份制公司,按《公司法》规定应由股东大会选举董事、监事,由公司董事会聘任公司经理,并根据经理提名聘任副经理和财务负责人,其他管理人员应由经理聘任。但在实际上,上至公司董事长,下至公司部门负责人都由沈阳铁路局按照干部管理权限聘任或解聘。也就是说,国有单位向公司委派的管理人员并不限于公司董事和监事。对此,应本着事实求是、依法认定的原则,凡是符合《刑法》规定受委派从事公务条件的人,都应认定为具有准国家工作人员身份。
2005年1月20日
吉林市重庆街41号
杭州市房产管理局关于印发《杭州市城市房屋权属登记管理办法》的通知
浙江省杭州市房产管理局
杭州市房产管理局关于印发《杭州市城市房屋权属登记管理办法》的通知 (杭房局〔2003〕287号)
根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》等法律法规,我局制定了《杭州市城市房屋权属登记管理办法》,现予发布。
杭州市房产管理局
二OO三年十二月十六日
杭州市城市房屋权属登记管理办法
第一章 总 则
第一条 (立法目的依据)为了规范本市房产权属登记行为,保障房产交易安全,维护房产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》和其他有关法律、法规、规章,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 (适用范围)本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。
第三条 (基本概念)本办法所称房屋权属登记,是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。
第四条 (权属证书效力)国家实行房屋所有权登记发证制度。
房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
依法登记的房屋权利受法律保护。
第五条 (主管机关和职能机构)杭州市房产管理局是本市房产行政主管部门,负责本市房产登记管理工作。
杭州市房产管理局所属的杭州市房产交易产权登记管理中心负责本市房产登记的日常工作。
第二章 一般规定
第六条 (双方申请登记)因下列情形之一进行房产登记,有关当事人双方应当共同申请:
(一)买卖;(二)交换;(三)分割;(四)合并;(五)抵押;(六)设典;(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
第七条 (单方申请登记)因下列情形之一进行房产登记的,可由取得房产权利的当事人申请:
(一)划拨;(二)赠与;(三)继承;(四)遗赠;(五)新建房屋(初始登记);(六)本办法第二十六条所列情形(变更登记);(七)人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解;(八)仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解;(九)购买公有住房;(十)法律、法规、规章规定的其他情形。
第八条 (共有产登记)两人以上共有房产权属的登记,应当由共有人共同申请。
共有的房屋,由共有人其中一人收执《房屋所有权证》,其余共有人各执《房屋共有权证》一份。
《房屋所有权证》与《房屋共有权证》具有同等的法律效力。
第九条 (夫妻共有房产登记)夫妻共有的房产,应当由夫妻双方共同申请房屋权属登记,领取《房屋所有权证》和《房屋共有权证》。
在本办法施行前,共有房产已经登记在夫或妻一方名下并已领取《房屋所有权证》,双方申请办理共有权登记领取房屋共有权证的,登记机关应当给予办理变更登记。
第十条 (委托办理)房产登记申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。
代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人有效证件外,还应向登记机关提交书面委托书。
涉外或涉港、澳、台的房产登记申请人委托代理人办理房屋权属登记的,个人所有的房产转让中出让方委托代理人办理登记的,个人所有的房产抵押中抵押人委托代理人办理登记的,以及其他根据有关规定委托书必须经公证机关公证或有关机关认证的,代理人应当提交经公证或认证的委托书。
第十一条 (登记受理)申请房产登记的,申请人应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的,由房产登记机关即时出具收件收据,申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的,由登记机关告知申请人补正,申请登记文件补齐后再予受理,文件补齐日为受理日。
根据有关规定,法人或其他组织申请房屋权属登记须经有关机关同意或批准的,申请人应提交经有关机关同意或批准的证明文件。
申请人提交文件应当是原件,有特殊情况确实不能提交原件的,经登记机关同意,可提交复印件,但应当校验原件。
第十二条 房屋权属登记依以下程序进行:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记,颁发房屋权属证书。
前款第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
房产登记机关应当在规定的期限内完成登记程序。但登记需要公告或补办相关手续的,其登记期限应扣除公告和补办手续的时间。
第十三条 (撤回登记申请)申请人可以在登记机关核准登记并制作房屋权属证书之前申请撤回登记申请。登记机关根据情况作出准予或不准予撤回的决定。
准予撤回的,申请人应将登记机关出具的收件收据交回,并出具情况说明或具结,登记机关将收取的登记申请文件退回申请人;不准予撤回的,登记机关继续原登记程序。
第十四条 (不予受理)有下列情形之一的,房产登记机关应当不予受理登记申请:
(一)房屋权属争议尚未解决的;(二)不能提供有效的房产权属证明的;(三)被依法查封或产权受限制的房屋;(四)属违法建筑或临时建筑的;(五)法律、法规、规章规定的其他情形。
不予受理登记申请的,登记机关应向申请人说明理由。
第十五条 (暂缓登记、不予登记)房产登记机关受理房产登记申请后,发现有下列情形之一的,应当在受理之日起7日内作出暂缓登记的决定,并书面告知申请人:
(一)房屋权属不清或有争议尚未排除的;
(二)未能按照本办法规定提交文件齐全的;
(三)未能按有关规定及时补办相关手续的;
(四)被依法查封或产权受限制的;
(五)法律、法规、规章规定应当暂缓登记的其他情形。
暂缓登记情形消除后,房产登记机关应按规定期限核准登记。
违法建筑和临时建筑不予登记。
第十六条 (查封房产的登记)被依法查封的房产,权利人申请转移登记或他项权利登记,查封文书上载明的查封期限已经届满的,登记机关应给予办理房产登记;查封文书上载明的查封期限未届满或查封文书上未注明查封期限的,应由房产权利人向查封机关申请解除查封,查封机关到房产登记机关办理解封手续后,登记机关给予办理房产登记。
第十七条 (更正登记)房屋权属登记的内容有误的,房产权利人应当向登记机关申请更正。申请更正的事项涉及第三人房产权利的,有关权利人应当共同申请。
房产登记机关发现房屋权属登记内容有误的,应当通知有关房产权利人在规定期限内办理更正手续。当事人无正当理由逾期不办理更正手续的,房产登记机关可以根据有关证明文件和有效的法律文件对记载内容有误的房屋权属证书予以注销,直接办理更正手续,并通知当事人。
第十八条 (换证、补证)房屋权属证书破损的,房产权利人可以向房产登记机关申请换发。房产登记机关换发房屋权属证书前,应查验并收回原房屋权属证书。
房屋权属证书遗失或灭失的,房产权利人在《杭州日报》上登报声明作废后,可向房产登记机关申请补发,并按规定提交发表声明的报纸、房屋权属状况查档证明和遗失报告等。登记机关作出补发公告,经6个月无异议的,进行审核,予以补发新证。
第十九条 (无墙体分割房产登记)房屋建筑物内未以固定墙体分割,但已经在地面上有固定永久性明显标界(此标界的坐标点数据要在分户图中反映),四至清晰,且权属清楚无争议的非住宅房屋,可根据权利人的申请单独进行权属登记并颁发权证。
第三章 房屋权属登记
第一节 初始登记
第二十条 (登记情形、要件)新建的房屋,权利人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并提交下列证明文件:
(一)申请书;(二)身份证明;(三)土地使用证明;(四)建设用地规划许可证;(五)建设工程规划许可证;(六)施工许可证;(七)房屋竣工验收合格证明;(八)房屋测绘成果;(九)根据有关规定应当提交的其他文件。
第二十一条 (审核标准)符合下列条件的房屋所有权初始登记申请,应当核准登记:
(一)申请人是合法的房屋建设单位或者个人;
(二)申请人提交的登记申请文件齐全;
(三)申请登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积等符合规划许可,并与记载房屋状况的测绘成果一致;
(四)不属于本办法第十五条所列的情形。
第二十二条 (审核期限及结果)房产登记机关应当自受理初始登记之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的,应当核准登记;不符合规定条件,申请人又不能在规定期限内补办相关手续或补齐要件的,不予核准登记,并书面通知申请人。
第二节 转移登记
第二十三条 (登记情形)已经登记的房产有下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或事实发生后的3个月内申请办理房产转移登记:
(一)买卖;(二)交换;(三)赠与;(四)继承;(五)遗赠;(六)划拨;(七)房屋拆迁安置中的产权调换;(八)分割;(九)合并;(十)人民法院判决、裁定、调解;(十一)仲裁机构裁决、调解;(十二)法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十四条 (提交要件)申请房产转移登记的,应当提交下列文件:
(一)申请书;(二)身份证明;(三)房屋权属证书或房屋权属状况查档证明;(四)证明房产权属发生转移的合同、协议、证明、生效裁决文书等文件;(五)根据有关规定应当提交的其他文件。
根据有关规定,房产登记中的有关文件必须经公证机关公证或有关机关认证的,申请人应当提交经公证或认证的文件。
第二十五条 (审核标准)符合下列条件的房产转移登记申请,应核准登记:
(一)转让人是合法的权利人,受让人是有关证明文件中载明的受让人;
(二)申请人提交的登记申请文件齐全;
(三)不属于本办法第十五条所列的情形。
第二十六条 (审核期限及结果)房产登记机关应当自受理房产转移登记申请之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的,应当核准登记,并通知权利人领取房屋权属证书;不符合规定条件,申请人又不能在规定期限内补办手续或补齐要件的,不予核准登记,并书面通知申请人。
第三节 变更登记
第二十七条 (变更登记情形)经登记的房产有下列情形之一的,房产权利人应当自事实发生之日起3个月内申请房产变更登记:
(一)房产权利人姓名或名称发生变化的;
(二)房屋坐落的地名发生变化或房屋名称发生变化的;
(三)房屋面积增加或减少的;
(四)房屋用途发生变化的;
(五)房屋翻建、扩建、加层的;
(六)法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十八条 (提交要件)申请房产变更登记,应当提交下列文件:
(一)申请书;(二)身份证明;(三)房屋权属证书;(四)证明发生变更事实的文件;(五)根据有关规定应当提交的其他文件。
房屋翻建、扩建、加层或房屋用途发生变化的,还应当提交相关用地证明、规划批准文件以及测绘成果。
第二十九条 (审核标准)符合下列条件的房产变更登记申请,应当核准登记:
(一)申请人是房产权利人;
(二)申请变更登记的房产已经登记机关登记;
(三)申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致;
(四)申请人提交的要件齐全。
第三十条 (审核期限及结果)房产登记机关应自受理房产变更登记申请之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的,应当核准登记;不符合规定条件,申请人又不能在规定期限内补办有关手续或补齐要件的,不予核准登记,并通知申请人。
第四节 他项权利登记
第三十一条 (登记情形)有下列情形之一的,当事人应当在事实发生之日起30日内申请房产他项权利设定登记:
(一)抵押;(二)设典;(三)其他依照法律、法规、规章设定的房产他项权利。
第三十二条 (提交文件)申请房产抵押登记的,应当提交下列文件:
(一)申请书;(二)身份证明;(三)抵押合同;
(四)存量房产抵押的,提交土地使用权证和房屋权属证书;预购商品房抵押的,提交经备案登记的商品房购销合同;在建工程抵押的,提交土地使用权证和建设工程规划许可证;
(五)法律、法规、规章规定的其他文件或登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条 (转移、变更、注销)经登记的房产抵押权发生转移、变更或依法终止的,当事人应当申请办理转移登记、变更登记、注销登记。
第三十四条 以预购商品房或者在建工程抵押,抵押的房屋在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权证书后,重新办理房产抵押登记。
第三十五条 (审核标准)符合下列条件的房产抵押登记申请,应当核准登记:
(一)申请人是设定抵押权的当事人,其中一方是经登记的合法的房产权利人;
(二)申请人提交的文件齐全;
(三)不属于本办法第十五条所列的情形。
第三十六条 (审核期限及结果)房产登记机关应当自受理房产抵押登记申请之日起在规定的时限内完成审核。符合规定条件的,应核准登记;不符合规定条件的,不予核准登记,并书面通知申请人。
第三十七条 (排除规定)房产典权登记根据有关法律、法规、规章规定办理。
第五节 注销登记
第三十八条 (注销登记情形)经登记的房产有下列情形之一的,房产权利人应当自事实发生之日起3个月内申请注销登记:
(一)房屋因倒塌、拆除等原因灭失的;
(二)房产坐落范围的土地使用年限届满,未被批准续期的;
(三)房产权利人的房屋权利灭失或终止的。
第三十九条 (提交要件)申请房产注销登记的,应当提交下列文件:
(一)申请书;(二)身份证明;(三)房屋权属证书;(四)房屋灭失、房屋权利灭失、终止或土地使用年限届满的证明;(五)根据有关规定应当提交的其他文件。
第四十条 (审核标准)符合下列条件的注销登记申请,应当核准登记:
(一)申请人是房产权利人;
(二)申请注销登记的房产已经登记机关登记;(三)申请人提交的文件齐全。
第四十一条 (审核期限及结果)房产登记机关应当自受理房产注销登记申请之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的,应当核准注销登记,原房屋权属证书作废;不符合规定条件的,不予注销登记,并书面通知申请人。
第四十二条 (依职权注销)有下列情形之一的,登记机关有权注销房屋权属证书:
(一)申报不实或提交要件不全的;
(二)涂改房屋权属证书的;
(三)根据本办法第三十八条的规定应当办理注销登记,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;
(四)因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的;
(五)房屋权属登记内容有误而权利人未在规定期限内办理更正手续的;
(六)法律、法规、规章规定的其他情形。
注销房屋权属证书的,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
第四章 附 则
第四十三条 (排除规定)房产总登记、直管公房登记以及撤村建居等房屋登记,根据有关法律、法规、规章以及杭州市人民政府和杭州市房产管理局的有关文件办理,本办法不作规定。
第四十四条 (遗留问题)房产登记中的历史遗留问题,由登记机关根据杭州市人民政府和杭州市房产管理局的有关文件办理。
第四十五条 (解释权)本办法由杭州市房产管理局负责解释。杭州市房产交易产权登记管理中心可依据本办法制定相关的实施细则。
第四十六条 (施行)本办法自公布之日起施行。