聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方出售房屋的效力认定
(关于婚姻法解释三第十二条居住权的修改意见)

王礼仁


　　2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十二条规定：
　　登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。
　　夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。
　　一、第十二条所涉及的焦点——一方出售用于共同居住的房屋是否适用善意取得
该解释第十二条对于一方出售房屋的效力问题，争议较大的主要是：用于夫妻或家庭共同生活居的房屋是否善意取得问题。现在又不少人（包括高层立法机关）提出反对意见。我认为，用于夫妻或家庭共同生活居的房屋，不适用善意取得的规定是正确的。而且包括一方个人所有的房屋，如果是用于夫妻或家庭共同生活居的，亦不适用用善意取得。
　　二、一方出售用于共同居住房屋的司法现状
　　物权法颁布后，我曾对婚姻法如何适用物权法问题，作过专门调研，其中包括一方出售用于共同居住房屋的效力问题在内 。
　　从这次调研的情况看，夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋，在司法实践中一般都认定为有效。特别是一方出售用于夫妻或家庭共同居住的个人房屋，普遍认为有效。其理由是：个人的财产个人有权处理，不需要他人同意。根据我国目前的法律规定看，这种理解和处理，并无不当。但从亲属法（婚姻法）的角度来看，一方未经对方同意，擅自处分“用于共同居住”的房屋或“共同生活”的其他财产，则侵害了另一方的权利。这在许多国家是明文禁止的，即夫妻一方出售用于共同居住的房屋或“共同生活”的其他财产，属于绝对无效，第三人没有抗辩权。
　　我国对这方面尚无法律规定，但在司法实践中也出现了涉及居住权的案例，王女士和李先生于2000年8月登记结婚，婚后一直居住在李先生父亲名下的一处单元房内。2004年9月，李先生向法院提起诉讼，请求解除与王女士的婚姻关系。法院判决准予离婚，并判令原居住房屋由双方各居住一间。然而在判决生效前，李父已将该房屋出卖给第三人，并办理了产权过户手续，从而导致判决无法履行。法院遂启动再审程序。再审时，一审法院判决双方住房均自行解决，李先生给付王女士经济帮助6万元。李先生对此提起上诉，二审法院又撤销了给付经济帮助的判决。王女士不服，向法院申请再审，被驳回，于是她以李父侵犯了自己的居住权为由将其诉至法院，请求判决李父一次性支付住房经济补偿费6万元。 法院经审理认为，王女士和李先生对结婚后共同居住的房屋均享有居住权，李父在离婚判决尚未生效时即将房屋出卖，其行为存在过错，并造成王女士无房居住，故侵犯了王女士的居住权。虽然李父对诉争房屋享有处分权，但这不能对抗王女士居住权丧失的事实，因此判决李父给付王女士住房补偿费6万元。
　　这个案例的处理，虽然在一定程度上保护了当事人的权利，但由于没有相关的法律保障，其处理并不完美。
　　三、应当通过司法解释规定，夫妻一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋无效
　　物权法草案四次审议稿第十五章对“居住权”作了规定。但正式通过的物权法没有规定居住权，全国人大法律委员会副主任委员胡康生向十届全国人大常委会第二十三次会议汇报物权法草案的修改情况时表示，对物权法要不要规定居住权，一直有争论。胡康生表示，法律委研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。因此，法律委建议将草案第十五章删去。 这就是无权法之所以没有规定居住权的原因。
　　居住权是因家庭关系、婚姻关系而产生的赡养、扶养和抚养的需求设定的权利，表现为居住权人因居住的目的对他人所有的房屋的使用权。因而，居住权主要存在于婚姻家庭领域。在物权法中不设立居住权，有其合理性。但在国外，不少国家民法典亲属法中，都有关于居住权或财产用益权的规定。居住权理论上又称之为“人役权”，所谓人役权，是为了特定人的利益而利用他人所有之物的权利，即以他人之物供自己使用和收益的权利。
　　在德国、瑞士、法国民法典以英国、美国部分州都有这种类似法律规定。法国民法典第215条第3款：“夫妻各方，未经他方同意，不得擅自处分家庭住宅据以得到保护的权利，也不得处分住宅内配备的家具。对处分行为未予同意的一方配偶，得请求撤销处分。请求撤销处分行为的诉权，得在知道之日起一年内行使。”依据德国民法典第1365条第1款处分全部财产和依据第1369条第1款处分家庭用具行为的效力是：（1）依据联邦法院的判例，“依1365条第1款的规定，需要征得对方同意的处分行为，排斥善意取得制度或公信制度的适用”， 依据1369条第1款的规定，需要征得对方同意的行为“排斥第932条善意取得制度的适用。”其理由是“第1365条和第1369条属于绝对性的让与禁止规定，不能援用第135条第2款的规定”
　　我国司法实践中，已出现了一方出售房屋侵害他人居住权的案例，对此应当引起重视。我们建议，应当尽快完善这方面的法律或司法解释，明确规定夫妻一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋（无论是共有或一方自己所有），都应当认定无效。而且是绝对无效，不存在善意区的问题。其具体理由是：
　　1、对于一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋共有房屋自有房屋，如果承认善意取得，则可能造成部分人丧失居住权，丧失基本的生存条件。
　　2、对于用于共同居住的一方所有房屋，如果承认所有权人有任意处分权，承认其出卖有效，将会使物权法用益物权在婚姻法不能得到贯彻。
　　3、对于用于共同居住的一方所有房屋，如果承认所有权人有任意处分权，所有权人将会逃避法律责任。对于离婚时需要以住房帮助的，则会在离婚之前将房屋出售他人。从而使离婚房屋帮助不能实现。
因而，为了保护夫妻一方的居住权，应当对一方擅自出售用于共同居住的房屋，加以特别保护和限制。一是对用于共同居住的一方所有的房屋，限制其处分；二是设立绝对无效制度，即对于用于共同居住的房屋，不论是共有，还是一方所有，都绝对无效，不适用善意取得。
　　那么，是直接规定居住权，还是通过间接规定保护居住权，值得研究。
　　由于物权法没有规定居住权，目前要重新规定居住权，要复杂一些，难度稍大一些。如果要规定居住权，通过修改物权法来实现的可能性不大，则要待修改婚姻法时，在婚姻法中进行规定，其时日旷久。为了简捷易行，目前可以采取间接规定的办法。一是在对物权交易效力的解释时，直接明确规定，夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋无效。二是物权法第一百一十七条规定了用益物权（ 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利）。在对用益物权解释时，直接明确夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋或其他财产无效。
　　目前的司法解释采取了第一种办法，但还不够完善，应当坚持和完善。



江西省宜春市人民政府


宜府发〔2002〕30号


宜春市人民政府关于印发进一步推进政务公开制度实施办法的通知

各县（市、区）人民政府，市政府部门：
《宜春市人民政府进一步推进政务公开制度实施办法》已经2002年12月23日市政府第11次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。


二OO二年十二月二十七日　　　

宜春市人民政府进一步推进政务公开制度实施办法

为进一步优化政务环境，转变政府职能，加强民主政治建设，根据省政府统一部署，在全市各级行政机关进一步推行政务公开制度。特制定以下实施办法。
一、指导思想
以江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，以优化政务环境，转变政府职能为目标，全面推进和深化政务公开制度，规范政务公开的内容，完善政务公开的方式，建立自上而下，以下促上，上下结合，三级联动的政务公开运作机制，进一步提高政府办事和决策的透明度，努力建设“廉洁、勤政、务实、高效”政府，促进全市经济发展和社会稳定。
二、政务公开的范围和内容
（一）范围
1、进一步推进政务公开制度的行政机关，是指本市各级人民政府及所属部门和基层工作机构，以及依照法律、法规和规章的规定，受行政机关委托具有管理公共事务职能的事业组织。
2、各县（市、区）人民政府，各级人民政府所有组成部门和直属单位是进一步推进政务公开制度的重点。
3、代表各部门、各单位进行经济社会管理，履行行政执法管理职能，直接掌管人、财、物，并与公民、法人和其他组织联系密切的内设机构及所属基层所（队、站）等单位。
（二）主要内容
1、除国家法律法规明文规定不能公开的事项外，与人民群众切身利益密切相关的事项都属政务公开的内容。
2、行政决策事项，包括政府重大工作部署、重大改革举措、重要事项办理、重要会议决定的落实情况。
3、重大人事事项，包括行政编制、人事任命、公务员选拨录用、退伍转业军人安置、评先表彰、机构改革和人员分流情况以及民主评议干部、领导干部廉洁自律情况。
4、财政收支情况，主要是财政预决算，大宗政府采购情况。
5、工程项目的立项、招投标、验收、预决算，以及大型固定资产核查和处置情况；救灾、救济款物的管理、发放情况；国有企业下岗职工再就业和基本生活保障情况。
6、行政审批、行政收费、许可、发证、发照、登记、注册、年审事项，包括法定依据、资格条件、办理时限、办理程序、办理结果、工作纪律、投诉渠道等。
7、涉外服务事项，主要是对外招商引资项目，鼓励外商投资的优惠政策，涉外服务机构名称，外商投资项目办理程序时限、监督电话等。
8、其他应当公开和可以公开的事项。
三、政务公开的形式和方法
（一）政务公开应当遵循有利于群众办事、便于群众监督的原则，其形式要因地制宜，规范有序，注重实效，坚决克服和防止形式主义。要科学合理地安排公开时间，做到经常性工作，如办事职责、办事时限、收费标准等，应长期公开；阶段性工作，如城市居民最低生活保障费的发放、养老保险金的收缴支付等，应逐段公开；临时性工作，如救灾救济款物的发放、征兵等，应随时公开；涉及群众切身利益的事项，如重大改革措施的出台，重要收费项目的调整等，应提前公开。
（二）各级政府政务公开的几种形式：
1、在本辖区中心广场或办公大楼前设立永久性政务公开栏或政务公开墙，并逐步建立政务公开电子显示屏。
2、运用当地报纸、广播、电视等新闻媒体开辟政务公开专栏，在互联网上开设政务公开网站。
3、建立综合性政务服务大厅或专业性服务大厅，把所有对外服务的部门或把职能密切相关办同一件事涉及到的几个部门集中在一起办公。市政府将设立经济发展服务中心，凡是涉及行政审批、收费的单位全部进入统一办公。
4、对涉及群众切身利益的重大决策的出台，应建立预公开制度和质询制度，采用听证会、座谈会、咨询会等多种方式，广泛听取群众、专家、学者的意见。
（三）各级政府职能部门及其他机构的政务公开，可采取以下方式进行：
1、在本部门、单位办公地点设立永久性政务公开栏，主要用于公开本部门本单位的工作职责、目标任务、机构设置、处（科、室）负责人姓名、监督部门及电话。
2、对外服务的部门和单位还要建立部门、单位“一厅式”、“一窗式”、“一站式”服务“窗口”，在“一厅式”办公大厅内设置公开栏、公开手册、办事须知，将本部门、本单位的工作职责、办事依据、办事程序、办事时限、服务承诺、监督措施等予以公开；
3、要积极运用触摸式电脑、语音信箱等高科技手段和通讯技术，大力推行政务公开工作，尽最大可能方便群众办事。
四、政务公开的领导和监督
（一）组织领导
1、政务公开是一项长期的工作，不可能毕其功于一役，各级政府及行政机关主要领导要亲自过问，经常抓，各级政府和部门要进一步统一思想，深化认识，增强新形势下推进政务公开工作的紧迫感和责任感，把推行政务公开作为一项重要的日常工作来抓。
2、全市的政务公开工作，要在党委、政府的统一领导下进行。实行党政齐抓共管，政府主抓，纪检监察监督，各职能部门各司其职，群众积极参与的机制。市政府成立政务公开领导小组，下设办公室和督查室，办公室设市政府办公室，督查室设市监察局。市政府各部门、各县（市、区）政府都要成立相应机构和配备专门人员负责此项工作。
（二）监督检查
为使政务公开工作真实有效、落到实处，各级政府及其有关部门要从以下几个方面建立健全监督保障制度：
1、政务公开内容备案检查制度。凡涉及政务公开的重要事项，由相关机构提出并报同级政务公开领导小组备案。凡涉及政务公开的资料，由有关负责人签字并按公开的顺序进行存档。市政府将于每年7月份左右对各县（市、区）及市政府各部门推行政务公开工作情况进行一次检查或抽查，检查内容包括政务公开的组织领导、应公开项目的公开率、公开内容的合格率、公开形式的规范化、采取的监督保障措施和公开的效果等。对工作成绩显著的予以通报表扬，差的进行督促批评。各县（市、区）政府和市政府各部门也要定期或不定期地对本地本部门的政务公开工作进行检查或抽查，发现问题要及时纠正。
2、群众评议制度。积极开展政务公开入社区活动，定期或不定期听取社会各界意见和要求。大力推行基层公务员对辖区群众通报工作制度，切实保障人民群众的知情权、参与权和监督权。认真实施“五个一工程”，即印发一张评议表、开通一部热线电话、开好一个评议会、设立一个征求意见箱、开辟一条舆论监督渠道。通过以上措施，积极鼓励群众参与和监督，对群众反映的问题，应及时进行调查处理。
3、定期审计制度。每年7月份，各级政务公开领导小组办公室要牵头会同纪检、监察、审计等部门共同制定审计方案，安排审计小组，对本级政府财政预算的执行情况、决算情况以及政府部门管理和政府委托社会团体代管的各类基金、资金的收支情况，依法进行监督审计，有关审计结果、整改措施等一并要在政务公开栏上公开。
4、责任追究制度。各级政府及所属各部门都要将政务公开工作纳入本地区、本部门领导班子的重要议事日程，凡因组织领导不力，或者避重就轻，只公开一般事项，不公开重点事项，致使公开的内容不全面、不到位、图形式、走过场的，根据情节轻重，对该领导班子主要领导、分管领导给予相应的组织处理；对拒不推行政务公开制度的，或对政务公开工作消极抵制、顶着不办的，或政务公开责任不落实，承诺不践诺，导致严重后果的，根据情节轻重，对该领导班子主要领导、分管领导和直接责任者给予相应政纪处分。
与此同时，各级政务公开领导小组督查室要充分发挥监督机构的职能和作用，认真受理对违反政务公开各项规定的人和事的投诉，并及时妥善作出处理。要进一步加大人大法律监督、政协民主监督的力度，充分发挥人大代表和政协委员参政、议政的积极性，适时组织人大代表、政协委员以及社会各方面人士对政务公开内容的真实性、全面性、有效性进行评议。对政务公开工作的成功经验，各级新闻舆论监督机构要广泛宣传报道，对消极抵制、弄虚作假的典型事例要予以曝光。
各县（市、区）政府和市政府各部门要按照上级的统一部署和要求，结合各自的工作实际，于2003年1月底前制定出《政务公开实施细则》，报市政府备案，并组织全面实施。