物业管理交接纠纷的法律分析

浙江民禾律师事务所 胡杰丰

最近，一项调查报告显示，随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。本文将从法律层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性质进行分析，并在此基础上提出解决物业管理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：

1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区——中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：

1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。

2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。

三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提起诉讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提起诉讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以起诉业主委员会。

四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
第二，在《物业管理条例》中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；
第三，在《物业管理条例》中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题作出明确规定。

文章原载于《现代物业》2004年第4期

河南省郑州市人民政府


郑州市预设电信管线暂行规定

政府令第43号

《郑州市预设电信管线暂行规定》业经一九九四年一月二十九日市人民政府第一次常务会议审议通过,现予以发布施行。　　　　　　　　　　　　　

市　长　朱天宝

一九九四年二月二十五日



郑州市预设电信管线暂行规定



第一条　为使电信事业适应经济社会发展和人民生活的需要,建设现代化文明城市,根据国家有关规定和《河南省邮电通信管理办法》,结合我市实际情况,制定本规定。
第二条　本规定所称预设电信管线,是指敷设在建筑物内部与建筑工程项目同时规划、同时设计、同时施工、同时竣工验收的有线电信线路及其附属设施。
预设电信管线包括电话线、通信电缆等电信线路,以及电信线路管道、分线箱(盒)、交接间、交接箱和人(手)孔等。
第三条　本规定适用于我市市区规划区、开发区区域内新建、扩建的各类公共楼房和住宅区,以及道路、广场、桥梁、隧道、涵洞等与预设电信管线有关的永久性建筑物。
第四条　市城市建设规划管理部门(以下简称规划部门)应会同市电信管理部门(以下简称电信部门),按照超前、节约、稳定的原则,统筹规划预设电信管线的干线和主要支线的总体规划线路。
第五条　预设电信管线应符合下列标准:
(一)办公楼、写字楼、宾馆(饭店)等公共服务设施预设到每个房间和服务台;
(二)工业生产楼房预设到每层楼、每个车间;
(三)教学楼、科研楼和医院、商店、影(剧)院预设到每层楼和部分房间;
(四)住宅楼预设到每户;
(五)高层办公楼和住宅楼应在适当部位预设电信管线交接间或交接箱;
(六)道路、广场、桥梁、隧道、涵洞等构筑物应在适当部位预设电信管线。预设电信管线的具体标准,按邮电部、建设部联合发布的《城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准》执行,此标准之外的未尽事宜,由电信部门会同规划部门协商制定。
第六条　市计划、建设管理部门和建设单位应将预设电信管线纳入建设项目及其计划编制之内,并将其费用列入建设项目投资总额预算。
第七条　建筑设计单位在进行工程项目设计时,应按照本规定第五条规定的标准和国家有关部门规定的通信技术规范设计电信管线,并在设计图纸中标明预设电信管线的设计内容。
电信部门应向建筑设计单位提供电信管线的技术资料,并参与工程图纸初步设计会审,对预设电信管线设计提出修改或完善建议,建设单位、设计单位对其合理建议应予以采纳。
第八条　未按本规定第五条进行电信管线设计的,规划部门不予核发建设许可证。
第九条　工程施工单位必须按照批准图纸所设计的电信管线进行施工,未经规划、电信部门准许,不得擅自改变电信管线的设计。
第十条　预设电信管线的施工和费用投资,按下列规定执行:
(一)建设单位规划用地红线以内的支线管道至建筑物内部的管线,包括管线交接间、交接箱、分线箱(盒)、电话线、电话插座、支线管道和(手)孔等,由建设单位委托建筑施工单位施工,其器材费用和施工费用由建设单位承担;
(二)建设单位规划用地红线以外的电信管线的器材、施工及其费用由电信部门承担;
(三)新建、扩建道路、广场、桥梁、隧道、涵洞等公共建筑设计须预设电信管线的,由电信部门向规划部门办理审批手续,同步施工,并承担器材费用和施工费用。
第十一条　建设单位选用的电话线、电缆、交接箱等电信器材,必须符合国家和邮电部规定的技术标准,不合格产品一律不得使用。
第十二条　预设电信管线工程应与建筑工程项目同时竣工。组织工程项目竣工验收的部门应通知电信部门参与竣工验收,建设单位要向电信部门提供与竣工工程有关的电信管线资料。
经验收,符合设计标准和技术规范的预设电信管线,其用户在申请安装电话时,电信部门应优先予以安排,并合理收取工料费。
经验收,不符合设计标准和技术规范的预设电信管线不得投稿使用,电信部门不予安装电信设施,直至纠正并符合设计标准和技术规范后,方可投入使用。
第十三条　由于不按设计标准施工或施工质量不合格、选用器材不合格而造成电信管线返工的,其经济损失由原施工单位承担。
第十四条　预设电信管线竣工并投入使用后,一般不得迁改;确需迁改的,须由用户报经电信部门批准,并承担迁改管线的费用。
第十五条　任何单位和个人都应爱护预设电信管线。对于损坏、破坏和阻断电信管线或擅自迁改电信管线的,由电信部门会同有关部门予以追查,并根据情节轻重、依据有关规定,分别给予批评教育,责令排除障碍、恢复原状,承担修复费用和赔偿经济损失的处理;触犯刑律的,提交司法机关依法追究刑事责任。
第十六条　电信部门工作人员应做好电信管线的管理和维修工作,并为用户提供优质服务,不得利用手中的权力和技术索贿、受贿。对于索贿、受贿和工作玩忽职守并造成通信中断的人员,由电信部门视其情节轻重给予批评教育或行政处分;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条　本规定由郑州市电信管理部门负责组织实施和解释。
第十八条　各县(市)、上街区和市区外的大型工矿区比照本规定执行。
第十九条　本规定自发布之日起施行。