黄山市房屋专项维修资金管理办法

安徽省黄山市人民政府

政府令（第48号）

《黄山市房屋专项维修资金管理办法》

　　已经2012年11月14日市政府第60次常务会议审议通过，现予颁布，自2013年1月1日起施行。
　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市　　长　　　　　　　　　　　　　

2012年12月13日

　　

黄山市房屋专项维修资金管理办法

第一章　总　　则

　　第一条为加强房屋专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》和国家、省有关法律法规规定，结合本市实际制定本办法。
　　第二条房屋专项维修资金（以下简称维修资金）是指由业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
　　第三条本办法所称的房屋包括商品房、经济适用房、拆迁安置房、房改房、售后公有住房、集资建房等，其维修资金的交存、使用、管理和监督均适用本办法。
　　第四条市、区县级人民政府房产行政主管部门负责指导、监督本行政区域内维修资金的管理工作。其所属的维修资金管理机构（以下简称资金管理机构）具体负责对维修资金进行统一管理。

第二章　交　　存

　　第五条具有共用部位、共用设施设备的住宅和非住宅物业，以及住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅，购房人应当按照本办法交存维修资金。
　　属于一个业主所有、独立于小区之外，且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的物业不交存维修资金。
　　第六条业主应在办理房屋产权登记手续前，将首次维修资金按规定存入维修资金专户。
　　第七条　首次维修资金的交存标准：
　　配备电梯的由业主按照物业的建筑面积每平方米100元标准交存；未配备电梯的按照物业建筑面积每平方米50元标准交存。
　　第八条商品房在办理房屋产权初始登记前，开发建设单位应按照楼盘表及物业相关详细资料清单向资金管理机构足额交存维修资金。房屋销售后，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。
　　本办法实施前开发建设单位未出售或留用的商品房，应当按照现行规定足额补缴。
　　第九条拆迁安置房维修资金按照新安置的房屋建筑面积按规定比例全额交存。
　　第十条通过下列方式发生房屋所有权转移或更名的，已经交存首次维修资金的，其资金结余部分随房屋产权权属同时更名过户。首次维修资金未交存或余额低于首次交存的维修资金30%时，业主应当按照现行交存标准在申请办理房屋所有权转移登记前足额补缴。
　　（一）买卖；
　　（二）互换；
　　（三）赠与；
　　（四）继承、受遗赠；
　　（五）房屋分割、合并导致所有权发生转移的；
　　（六）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书导致所有权发生转移的；
　　（七）其他房屋所有权转移的情形。
　　第十一条办理维修资金过户需提交下列材料：
　　（一）房屋所有权证；
　　（二）维修资金交存凭证；
　　（三）身份证明；
　　（四）房屋买卖合同、赠予证明、继承或受遗赠证明、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书等房屋所有权发生转移的证明材料；
　　（五）其他需要提供的材料。
　　业主申请房产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供由资金管理机构出具的维修资金足额缴纳证明。
　　第十二条业主未按上述规定足额交存维修资金的，房产行政主管部门不予办理房屋产权权属登记。
　　第十三条发生下列情形之一的，可以办理维修资金退款：
　　（一）房屋灭失；
　　（二）重复交存；
　　（三）面积误差；
　　（四）其他情形。
　　第十四条办理维修资金退款提交下列材料：
　　（一）维修资金退款登记表
　　（二）经办人、产权人身份证明；
　　（三）维修资金交存凭证；
　　（四）房屋产权证注销证明；
　　（五）分户图（面积误差退款时提交）；
　　（六）其他需要提供的材料。
　　第十五条资金管理机构收取维修资金，应出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。
　　第十六条业主分户账面维修资金余额低于首次交存的物业专项维修资金30%时，业主应当主动按照现行交存标准及时续交。
　　维修资金续筹的具体方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定通过后，由业主委员会具体实施。在业主大会表决通过后5日内，业主委员会应当将维修资金续筹的具体实施方案报资金管理机构备案。
　　续筹有困难的业主，经所在单位和社区证明，可由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额转入业主个人维修资金账户。
　　第十七条利用共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业服务企业相关费用后，所得收益30%用于补贴物业公共服务费，70%纳入维修资金，在物业管理区域内统筹使用，但业主大会另作决定的除外。
　　前款规定的相关费用，由业主委员会和物业服务企业在服务合同中约定。

第三章　管　　理

　　第十八条维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
　　市、区县级人民政府财政、审计部门应当按照各自职责，做好维修资金的监督工作
　　第十九条维修资金管理系统，应以物业区域为单位设立账户，并按楼幢、单元、门户号设立明细分户。
　　第二十条维修资金自存入业主管理专户之日起记账到户，结息到户。
　　第二十一条在保证维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家和省有关规定将维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款。
　　第二十二条维修资金利息增值部分，扣除管理费用后的剩余金额，可以作为物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备急修和改造项目资金，由财政部门审核统筹使用。
　　第二十三条禁止任何单位和个人挪用维修资金及其增值部分。
　　禁止任何单位和个人以任何理由减免维修资金交存标准和金额。
　　禁止利用维修资金从事委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四章　使　　用

　　第二十四条维修资金的使用，遵循程序规范、公开透明、业主决策、权利与义务相一致的原则。
　　第二十五条维修资金的使用范围:
　　（一）物业共用部位的维修、更新和改造。物业共用部位是指业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
　　（二）物业共用设施设备的维修、更新和改造。物业共用设施设备是指建设费用已分摊进入房屋销售价格的业主共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
　　（三）下列各项不属于物业共用部位共用设施设备：
　　1. 物业管理区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、人行道、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；
　　2. 物业服务区域内属于供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等相关部门负责维修管理的设施设备等；
　　3. 居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。
　　第二十六条下列事项可以申请使用维修资金：
　　（一）物业共用部位维修工程
　　1.主体承重结构部位的拆换、加固工程；
　　2.屋面防水或者保温层施工工程；
　　3.户外墙面、走廊通道以及房屋共用部位必要的装饰、修缮工程；
　　4.外檐面层因脱落达30%以上需进行修缮的工程；
　　5.住宅共用部位地面面层、门窗、楼梯扶手等因破损需进行整体修缮的工程；
　　6. 经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上同意使用维修资金的其他维修工程。
　　（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程
　　1.物业管理区域内路面破损30%以上，需进行整体维修的工程；
　　2.落水管、排污管以及未实行“一户一表”的上水管道老化、损坏，需进行维修、更换或改造的工程；
　　3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造、更换主要部件，一次性费用超过原造价20%的；
　　4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件的工程；
　　5.二次供水及消防设施设备因损坏需进行的维修和更新、改造的工程；
　　6.翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井工程；
　　7.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏需进行维修、更新的工程；
　　8. 经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上同意使用维修资金的其他维修、更新、改造工程。
　　第二十七条下列费用不得从维修资金中列支：
　　（一）房屋共用部位、共用设施设备的日常运行，日常维护费用，由物业管理企业从业主交存的物业服务费中支出；
　　（二）房屋共用部位、共用设施设备在物业保修期内发生的质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；
　　（三）物业区域内供水、供电、供气、供热、通讯、网络、有线电视等相关管道、管线和相关设施设备的维修、养护、更换费用，由相关单位依法承担；
　　（四）房屋共用部位、共用设施设备属人为损坏的（包括单幢房屋可上人屋面仅为一户使用，且因使用人擅贴地砖或装修、搭建引起的渗漏），或依据购房合同约定由业主单独使用的，其维修和更新、改造费用由责任人或受益业主承担；
　　（五）房屋自用部位、自用设施设备的维修费用，由业主或使用人自行承担；
　　（六）按照国家有关法律、法规规定，不能使用维修资金的其它事项。
　　第二十八条使用维修资金应当具备下列条件：
　　（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满；
　　（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；
　　（三）维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
　　第二十九条　申请使用维修资金应遵循下列程序：
　　（一）在物业服务区域内公示维修资金使用计划5日后，方可向资金管理机构提出维修资金使用申请。
　　向资金管理机构提出维修资金使用申请的主体：
　　1.实施物业管理并已经成立业主大会的，由业主委员会提出。
　　2.实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业服务企业提出。
　　3.未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会或相关房屋管理单位提出。
　　4.特殊情况下可由相关业主提出。
　　（二）现场勘查
　　资金管理机构和房屋安全鉴定资质机构接到维修资金使用申请后的3个工作日内，对维修项目进行现场勘查、核实，做出答复意见。
　　（三）符合维修资金使用条件的，申请使用单位或相关业主应提供下列资料：
　　1.维修资金使用申请表；
　　2.维修资金列支范围内的业主清册；
　　3.维修工程预算书；
　　4.由具有房屋安全鉴定资质机构出具的维修预算审核意见书及安全鉴定报告书；
　　5.其他相关材料。
　　（四）表决
　　维修资金使用费用分摊费用方案须经具有共有关系的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上签字同意通过。
　　（五）公示
　　业主表决的维修资金使用分摊费用方案应在小区公示栏内向维修资金列支范围内的业主进行公示，公示时间为5日。
　　（六）组织实施
　　公示结束后，资金管理机构应在3个工作日内向申请使用单位或相关业主回复公示结果。公示无异议的，申请使用单位或相关业主应在接到回复后2日内组织实施。如遇特殊情况需延期实施的，应向维修资金列支范围内的业主书面说明情况。
　　（七）申请划拨资金
　　工程竣工后，申请使用单位或相关业主、辖区社区居民委员会应及时组织对修缮、改建的工程进行验收。验收合格后，持下列资料向资金管理机构申请划拨资金：
　　1.维修项目竣工验收结算报告；
　　2.工程决算书；
　　3.维修和更新、改造工程费用发票；
　　4.其他相关材料。
　　（八）划拨资金
　　资金管理机构对申请使用单位或相关业主提交的工程竣工验收资料在10个工作日内审核完毕并划转资金。
　　第三十条维修项目预算费用在10万元以下（含10万元），其决算金额超出核定预算费用5%以上的，或者维修项目预算费用在10万元以上，其决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本办法的规定重新申请。
　　第三十一条发生危及住宅安全以及严重影响住宅正常使用等紧急情况，经房屋安全鉴定机构鉴定，认为需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，相关业主应提出申请，经小区业主委员会或辖区社区居民委员会、物业服务企业核实后递交资金管理机构，经资金管理机构勘察后认为情况属实，应通知申请人立即组织维修。
　　维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后按照本办法第二十九条第七项的规定申请办理维修费用划转手续。
　　第三十二条物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全，严重影响业主正常生活的紧急情况，一般包括：
　　（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；
　　（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯进行大修、更新或改造的；
　　（三）给排水管道严重堵塞或高层住宅水泵损坏导致供水中断，影响业主正常生活的；
　　（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行大维修、更新或改造的；
　　（五）需要紧急处理的其他维修事项。
　　第三十三条　物业共用部位、共用设施设备发生自然损坏，维修和更新、改造费用按以下原则分摊：
　　（一）物业管理区域内全体业主共有的设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按产权面积份额比例分摊。
　　（二）整幢楼或者单元本体共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由整幢楼或者单元业主按产权面积份额比例分摊。
　　（三）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
　　（四）共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
　　（五）楼盖的修缮：其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
　　（六）屋盖的修缮：
　　1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
　　2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦)，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按产权面积份额比例分摊；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
　　（七）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修费用分摊：
　　1.各层共用楼梯，由各层业主按产权面积份额比例分摊。
　　2.专用楼梯，由其专用的业主按产权面积份额比例分摊。
　　（八）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按产权面积份额比例分摊。
　　（九）房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。
　　第三十四条　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及到尚未交存维修资金的房屋，由房屋所有人按产权面积份额比例自行分摊维修、更新和改造的费用。
　　第三十五条　已售公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用从公有住房售房款中提取的维修资金中列支。
　　公有住房售房单位在破产或改制前应将自管的维修资金存入维修资金专户。
　　第三十六条　已售公有住房上市后，从已售公有住房售房款中提取的维修资金，仍使用于该住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
　　第三十七条　维修资金的申请使用单位或相关业主应对申请使用材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
　　第三十八条　业主、申请使用单位之间因住宅共用部位、共用设施设备的维修以及维修资金的使用等发生纠纷的，可以通过协商解决，不愿协商或协商不成的可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章　监　　督
　　第三十九条资金管理机构应当建立维修资金查询系统，向业主免费提供查询服务。
　　第四十条业主对维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以向业主委员会和资金管理机构申请复核。业主委员会和维修资金管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。
　　第四十一条市、区县级资金管理机构应当接受本级人民政府审计部门对维修资金的审计监督。
　　第四十二条维修资金的财务管理和会计核算，应当符合国务院财政行政主管部门的规定，并接受本级人民政府财政行政主管部门的管理和监督。
　　第四十三条维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当符合省人民政府财政、建设行政主管部门的有关规定，并接受其监督。
　　第四十四条　　对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规的有关规定予以处理。

第六章　附　　则

　　第四十五条本市原有有关维修资金的交存、管理和使用等相关政策和规定与本办法不一致的，以本办法为准。
　　第四十六条本办法由黄山市住房和城乡建设委员会负责解释，自2013年1月1日起施行。本办法颁布之前收取的维修资金不予调整。

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