江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市商品房销售管理办法》的通知


通政发〔2003〕90号

各县（市）、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　现将《南通市商品房销售管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○三年十月二十四日




南通市商品房销售管理办法

第一章 总 则
第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市商品房销售及销售管理适用本办法。
第三条 商品房销售应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。
第四条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第五条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。
第六条　南通市房产管理局、县（市）人民政府房产行政主管部门（以下统称房管部门）负责本行政区域内商品房的销售管理工作。


第二章 销售条件
第七条 预售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已完成基础工程并施工至主体结构二层以上，施工进度和竣工验收日期已确定。
房地产开发企业应当在预售商品房前向房管部门办理预售登记，申领《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
第八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证明载明的商品房座落、位置、幢号、用途、建筑面积等进行预售，预售总面积不得超出建设规划许可证确定的建设规模。
第九条 现售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；
（六）拆迁安置方案已经落实；
（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
（八）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在现售商品房前将符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案。
第十条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送建设部门备案。
第十一条 房地产开发企业销售商品房时，应当在售楼场所醒目位置悬挂工商营业执照、资质证书、商品房预售许可证明或验收报告等材料的原件或复印件。
第十二条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，应当征得抵押权人书面同意，并书面告知买受人。
房地产开发企业不得对已经销售的商品房设定抵押。
第十三条 房管部门应当通过媒体向社会公布商品房的预售许可、现售备案、抵押登记等信息，并免费提供查询服务。
第十四条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十五条　建筑设计为独立成套的房屋不得分割销售。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割销售。
第三章 广告与合同
第十六条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得含有误导、欺诈和不符合商品房实际情况的内容。
第十七条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
商品房销售广告中应载明房地产开发企业名称、商品房预售许可证的批准文号和有效期限，以房地产中介服务机构名义发布销售广告，还应载明中介服务机构的名称及资质等级。
第十八条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　
商品房买卖合同统一使用国家建设部、工商行政管理局制订的《商品房买卖合同示范文本》，房地产开发企业不得强迫买受人签订自制格式合同。
商品房买卖当事人经协商一致，可对商品房买卖合同示范文本的内容进行变更、补充或删节。
第十九条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与该物业管理企业订立有关物业管理的协议，明确物业管理收费标准、服务内容、业主应当遵守的事项等内容。
第二十条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《江苏省城市房地产交易管理条例》、《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十一条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持预售合同向核发商品房预售许可证明的房管、土地部门登记备案。
未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗第三人，由此造成的损失，由出卖人承担。
第二十二条　商品房预购人转让商品房买卖合同时，应经出卖人同意，不得以谋利为目的炒卖合同。
第二十三条　商品房销售价格根据不同的情况分别实行市场调节、政府指导和政府定价。具体管理办法另行制定。
商品房销售价外收费应经有权部门批准，严禁擅自增设收费项目。
第二十四条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但合同中注明的建筑面积不作为商品房买卖计价的依据。
第二十五条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图并载明房屋装饰设备设施标准。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型及装饰设备设施与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十六条　商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：
（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；
（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过1%的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过1%的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；
（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过3%的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还超过3%部分的房价款。
当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过3%的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过3%的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
实际交付面积是指经房产行政主管部门审核确认后依法登记的房屋建筑面积。
第二十七条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得以预约、认购、定购等方式变相预售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十八条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
未经规划行政管理部门批准，变更设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，损害买受人的权益的，买受人有权解除合同，并由出卖人承担相应的赔偿责任。
第二十九条 房地产开发企业应当在商业银行开设商品房预售款专用帐户，由银行代为收取预售款。商品房预售款应当专项用于工程建设。
一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第四章 销售代理
第三十条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立取得工商营业执照、并具备相应资质的房地产中介服务机构。
房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，并与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十一条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件、权属不清、质量不合格的商品房，不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。
第三十二条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得夸大介绍或进行虚假宣传。
第三十三条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当以房地产开发企业的名义与买受人订立合同。不得超越经营范围以自己名义分别与房地产开发企业和买受人订立商品房买卖合同，从中谋取市场差价利益。
第三十四条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时应当执行国家、省、市的中介代理收费标准，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十五条 商品房销售人员应当经过专业培训取得资格证书后，方可从事商品房销售业务。
第五章 交 付
第三十六条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十七条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十八条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十九条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第四十条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。
商品房买受人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过1年，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。
第四十一条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则及附则
第四十二条　对违反本办法规定的行为，依照国务院《城市房地产开发经营条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等规定予以处罚。
第四十三条　本办法自2003年12月1日起施行，1994年市政府颁布的《南通市商品房销售管理暂行办法》（通政发〔1994〕64号）同时废止。


国家发展和改革委员会 国家粮食局 财政部等


国家发展和改革委员会、国家粮食局、财政部、劳动和社会保障部、国家税务总局、中国农业发展银行关于印发进一步推进国有粮食企业改革和发展的意见的通知
国粮财[2006]123号


各省、自治区、直辖市发展改革委、粮食局、财政厅（局）、劳动和社会保障厅（局）、国家税务局、地方税务局、农业发展银行分行，中国储备粮管理总公司、中谷粮油集团公司：
为贯彻落实《国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见》（国发〔2006〕16号），进一步深化国有粮食企业改革，加快企业发展，国家发展和改革委员会、国家粮食局、财政部、劳动和社会保障部、国家税务总局、中国农业发展银行制定了《关于进一步推进国有粮食企业改革和发展的意见》，现印发给你们，请结合本地的实际情况，认真贯彻执行。深化国有粮食企业改革，是完善粮食流通体制、推进社会主义新农村建设的一项重要内容，各地区、各有关部门要充分认识到进一步推进国有粮食企业改革和发展的重要性、紧迫性。各地要按照粮食省长（主席、市长）负责制要求，切实加强对这项工作的领导，结合自身实际，研究制定本地区进一步推进国有粮食企业改革和发展的实施方案，确保国有粮食企业改革和发展顺利进行。





国家发展改革委国家粮食局财政部劳动和社会保障部国家税务总局中国农业发展银行

二○○六年八月十八日




关于进一步推进国有粮食企业改革和发展的意见

国家发展和改革委员会国家粮食局财政部劳动和社会保障部国家税务总局中国农业发展银行
（2006年8月）

深化国有粮食企业改革，是进一步完善粮食流通体制、推进社会主义新农村建设的一项重要内容。“十五”期间，各地区、各部门按照国务院关于深化粮食流通体制改革的总体部署，积极推进国有粮食企业改革，取得了明显成效。但是，目前国有粮食企业的历史包袱仍然较重，企业经营机制不活，自主创新能力不强，已不适应新形势下粮食流通和宏观调控的需要。因此，各地要按照科学发展观的要求，认真贯彻落实《中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）和《国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见》（国发〔2006〕16号）精神，继续加快国有粮食企业改革，妥善解决企业历史包袱，促进企业发展，更好地发挥国有粮食企业的主渠道作用，为推进社会主义新农村建设服务。
一、继续妥善解决企业历史包袱，努力做好企业分流职工再就业和社会保障工作
（一）认真做好粮食财务挂账的清理审计和剥离工作，切实减轻企业负担。各地财政、审计、粮食、农发行等部门要在当地政府的统一领导下，按照国家有关规定做好国有粮食购销企业政策性粮食财务挂账的清理审计和剥离工作。1998年6月1日至实行粮食购销市场化改革之前的政策性粮食财务挂账清理审计认定工作进展缓慢的省（区）要加快进度，经审计认定的政策性粮食财务挂账要抓紧剥离到县以上（含县级）粮食行政管理部门集中管理。各级粮食行政管理部门要切实负起管账责任，保证账务清晰；财政部门要及时向农业发展银行结算和拨付政策性挂账利息。对经清理审计的企业经营性亏损挂账，按照债务与资产一并划转和防止逃废银行债务的原则，结合推进国有粮食企业改革，实行有效管理，逐步消化或依法处置。
（二）多渠道筹集资金，切实做好企业分流职工的社会保障工作。各地要按规定将国有粮食企业分流职工纳入当地社会保障体系，做好企业解除劳动合同人员的档案移交和社会保险关系的接续等工作。各地要创造条件，实行企业退休人员社会化管理。国有粮食企业分流安置职工和离退休人员所需资金，按照国务院有关文件要求，由省级人民政府统筹考虑，采取多渠道加以解决。继续在中央批准的限额内从粮食风险基金中专项安排一部分资金，用于企业分流安置职工。粮食企业改革改制中依法出售自有产权公房、建筑物收入和处置企业使用的划拨土地的收入，优先留给企业用于缴纳社会保险费和安置职工。各地可以根据当地实际情况，将企业改制中资产变现资金在县市粮食部门内调剂使用。国有粮食企业要努力搞好经营，加强管理，增加收入，做好企业自筹资金工作；在正常经营期间，企业支付给分流职工的经济补偿金和按国家规定缴纳的社会保险费，按现行税收政策规定在企业所得税前扣除。
（三）把推进改革和创造就业结合起来，促进企业分流职工再就业。各地要按规定将国有粮食企业分流职工纳入当地就业再就业规划，落实小额担保贷款、税费减免等各项再就业扶持政策，搞好职业培训，提高转岗转业能力，为分流职工创造良好的再就业条件。鼓励和支持企业下岗失业人员自主创业、自谋职业。支持国有粮食企业通过企业资产重组，创办新的经济实体，安置分流人员。充分利用企业现有网点、仓房和产业优势，拓展经营网络，构建新的发展平台，增加就业岗位。地处乡镇的国有粮食企业要引导和支持分流职工，面向农村，方便农民，开办或参加农村粮油中介服务组织，发展农村粮油服务；地处城市的国有粮食企业要面向市民“三餐”，积极开展放心粮油进社区活动，方便居民生活。
二、加快企业产权制度改革和组织结构创新，继续发挥国有粮食企业市场主渠道作用
（一）加快企业产权制度改革和组织结构创新，构建新型国有粮食企业骨干主体。在重点地区以国有独资和国有控股形式直接掌握一批粮食储备库。在粮食主产区的产粮大县，以现有国有粮食购销企业为基础，通过改制重组，因地制宜组建国有独资或国有控股的公司制粮食购销企业。在非粮食主产区和主产区的非产粮大县，以及粮食供应比较困难的山区、牧区、水库移民区和少数民族、边疆等地区，也要保留必要的国有独资或国有控股粮食购销企业。大中城市应以国有控股和国有参股形式重点掌握一部分粮食加工和批发、零售骨干企业，以适应政府宏观调控应急的成品粮油供应需要。稳定军粮供应渠道，承担军粮供应任务的粮食企业，原则上实行国有独资或国有控股的产权制度。对其他国有粮食企业，可以通过改组联合、股份合作、资产重组、国有民营等形式，实现投资主体多元化。
（二）规范企业改制工作，切实维护职工合法权益。国有粮食企业在改制过程中，要严格按照《国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见的通知》（国办发〔2005〕60号）要求，制定企业改制方案，并按规定依法审批。企业改制时要充分考虑企业、职工和社会承受能力，做好劳动关系处理、社会保险关系接续和职工债务清偿工作，妥善处理好有关政策的衔接，防止引发新的矛盾。企业改制中涉及企业国有产权转让的，要严格按照国家有关法律法规以及《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部令2003年第3号）、《国资委、财政部关于印发〈企业国有产权向管理层转让暂行规定〉的通知》（国资发产权〔2005〕78号）及相关配套文件的规定执行。认真做好企业改制中的资产清查和债务核实工作，加强对改制企业的财务审计和资产评估，防止国有资产流失。加强对改制企业落实职工安置方案的监督检查，切实维护职工合法权益。
（三）优化企业资本结构，提高企业经营能力。通过减轻企业财务包袱，降低企业负债水平，提高企业优良资产比率。多渠道引进社会资本参与企业重组和股份制改造，实行企业资本结构多元化。鼓励符合上市条件的国有粮食企业通过资本市场筹集资本金，改善企业资本结构。也可在国家政策范围内，通过其他融资渠道优化企业资本结构，提高企业的经营能力。
（四）加强国有资产管理，探索国有资产经营和监管的有效形式。加强对国有粮食企业国有资产的监督管理，真实反映国有资本运营状况，维护国家所有者权益，确保国有资产安全。各地在推进企业产权制度改革中，对国家投资和利用国债资金建设的粮食仓储设施，不得随意处置或改变其用途。要根据有利于粮食宏观调控的实际需要，积极探索国有资产经营和监管的有效形式，明确国有资产出资人及其职责，实现国有资产的保值增值。
三、完善企业法人治理结构，切实转换企业经营管理机制
（一）正确处理粮食宏观调控下的政企关系，加快国有粮食企业政企分开工作。国有粮食企业要按照政企分开的原则与粮食行政管理部门脱钩，真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体。各级粮食行政管理部门要依法加强对全社会粮食市场主体的指导、监督检查和服务，不直接干预企业的正常经营活动。规范政府宏观调控和企业经营之间的关系，当政府实施粮食宏观调控时，可委托指定具备资质的粮食经营企业承担相关政策性业务，政府按确定的标准给予补贴。国有独资和国有控股企业要带头服从政府实施粮食宏观调控的需要，为确保国家粮食安全服务。
（二）完善企业法人治理结构，切实转换企业经营机制。国有粮食企业要按照现代企业制度的要求，健全法人治理结构，依据《中华人民共和国公司法》，明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责，实行规范运作。充分发挥董事会的作用，建立集体决策和可追溯个人责任的董事会议制度，提高管理和决策水平。董事会和经理层要减少交叉任职，董事长和总经理原则上不得一人兼任。
（三）改革企业内部用工分配制度，建立有效的激励约束机制。全面实行劳动合同制度，建立和完善岗位能上能下、人员能进能出的用工机制。企业内部管理人员必须通过公开竞聘，择优录用，并实行任期制和定期考核制。建立和完善收入能增能减、有效激励制度，明确岗位职责和技能要求，实行以岗定薪、岗变薪变的工资制度。鼓励资本、技术、管理等生产要素参与收益分配，试行经营者年薪制。建立经营业绩考核制度和责任追究制度，对于经营失误或违法违规等给企业造成重大损失的人员，要依法追究有关责任。
（四）加强粮食企业统计、财务和仓储管理工作，提高企业经营管理水平。要把改革同加强企业管理结合起来，以改革促进管理，以管理进一步巩固企业改革发展成果。认真做好新形势下的企业统计工作，配备统计人员，改进统计方法，改善统计手段，保证统计经费，为粮食宏观调控提供真实可靠的信息。切实加强企业财务管理，规范企业核算，依法筹集资金，有效运营资产，降低成本费用，规范收益分配，加强财务信息管理，控制财务风险，提高企业经济效益。加强企业仓储管理和安全生产工作，加快粮食储藏技术的研究和推广，尽快制（修）订适应新形势的粮食仓储管理办法和储粮技术规范，提升粮食仓储企业的核心竞争力，降低粮食损耗，保证库存粮食安全。
（五）推进企业文化建设，培育高素质的员工队伍。国有粮食企业要带头执行国家粮食购销政策和质量技术标准，自觉遵守行业职业道德，做到诚实守信、合法经营。加强企业职工政治思想教育和职工技能培训，推进粮食行业职业资格准入和持证上岗工作，提高职工的政治素质和业务素质。加强企业领导层建设，提高经营和决策水平。坚持以人为本，增强员工团队意识，培育新型粮食企业职工队伍。
四、着力培育一批有竞争力、带动力强的龙头企业，大力发展粮食产业化经营
（一）积极培育产业化龙头企业和企业集群示范基地，大力发展粮食产业化经营。要重点培育一批起点高、有竞争力、带动力强、效益好的龙头企业，创立名牌产品。指导有竞争力、带动力强的龙头企业以资本运营为纽带，整合资金、技术、品牌、人才等要素，开展兼并和联合，组建大型粮食产业化企业集团。在粮食主产区，要依托粮食产业发展若干个企业集群，建立企业集群示范基地。企业集群示范基地要以优质粮食产业为重点，以其较强的集散能力和辐射面带动周边粮油产业，推动粮食产业化经营向纵深发展。
（二）实施“退城进郊”战略，推动城区粮食仓储、加工企业向更适合粮食物流和粮食产业化发展的地区转移。特别是大中型城市粮食企业要抓住城市建设和旧城改造的发展时机，在区域规划上做文章，搞好整体搬迁，引进战略投资伙伴，扩大粮食产业化和现代粮食物流规模，为企业发展壮大和服务新农村建设提供载体与平台。粮食仓储和粮食加工企业的“退城进郊”战略，要拉动粮食精深加工、粮食批发市场和粮食储藏运输产业带建设。要面向市场，集中发挥科技、信息、人才优势与组织协调作用，利用优惠政策，创新激励与合作机制，实行市场化、社会化和国际化运作，提升企业竞争力。
（三）大力发展产业化龙头企业、合作组织与农户有机结合的组织形式，使农民在粮食产业化经营中得到实惠。把培育粮食合作组织和粮食产业化龙头企业作为完善粮食产业化链条的重要措施，发展“龙头企业+合作组织+农户”的组织形式。推动粮食产业化龙头企业、合作组织与农户的有机结合。重点培育一批辐射力强的粮食合作组织，建立健全粮食行业协会，充分发挥粮食行业协会的自律和中介作用，规范行业行为，建立起较为完善的粮食市场营销网络，提高农民进入市场的组织化程度。加强企业与农户、企业与合作组织以及合作组织与农户之间的联合，发展粮食订单，确保合同履约率，推行“二次结算”，增加农民收入。
五、推进企业科技创新建设，增强企业自主创新能力
（一）充分发挥企业在技术创新中的主体地位，增强企业自主创新能力。建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系。采取有效措施，营造良好环境，使企业真正成为研究开发投入的主体、技术创新活动的主体和创新成果应用的主体。鼓励国有大型粮食企业开展技术创新和技术开发，加大科技投入，全面提升企业的自主创新能力，努力形成一批集研究、开发和应用于一体、具有国内国际竞争力的大型骨干粮食企业。
（二）把企业发展与科技创新结合起来，推进企业科技创新能力建设。国有粮食企业要以市场需求为导向，按照社会主义新农村建设和循环经济发展的要求，着重解决粮食领域和企业发展中的关键技术，包括粮库技术改造、粮油加工产业升级、农村粮食产后减损和产后安全保障、粮食质量快速检测技术、现代粮食物流技术以及粮食流通信息技术等，促进企业产品优化升级，增强企业发展后劲，提高企业竞争能力。
（三）加快科技成果在企业中的转化和应用，提高粮食精深加工和现代粮食储运的科技水平。鼓励企业开发粮食生物工程等高新技术与产业化项目，提高粮食加工转化的质量和效益，以及粮食信息化程度。鼓励多种所有制经济主体增加对粮食精深加工及产业化项目的投入，提高粮食精深加工集约化程度和粮食综合利用水平。鼓励以企业为主体、市场为导向、科技为支撑，发展现代粮食物流，构建快捷、高效、节约的粮食现代物流体系。
六、拓宽企业融资渠道，促进粮食购销和产销衔接
（一）提高企业融资能力，拓宽融资渠道，支持企业开展粮食购销。农业发展银行要继续发挥政策性银行的职能，积极支持粮食产业发展。对中央和地方储备粮所需信贷资金，要按计划保证供应；对粮食企业受政府委托收购粮食以及启动最低收购价执行预案收购粮食所需的信贷资金，在落实收购粮食的费用、利息和可能出现的价差亏损补贴来源的前提下，应及时足额发放。按照企业风险承受能力，积极支持各类具有收购资质的粮食企业入市收购。加大对产业化龙头企业、精深加工和转化企业、工商联营企业及其他粮食企业、粮食生产基地和粮食市场建设等贷款支持力度，不断提高粮食精深加工和转化能力，促进粮食产业发展，搞活粮食流通。国有粮食企业要搞好企业诚信建设，提高信用等级，积极争取并利用好政策性银行的贷款支持，掌握商品粮源，促进粮食购销。同时要通过加快企业产权制度改革，创新企业经营机制，提高经营效益，增强融资能力。积极探索增资扩股、发行企业债券和政策性银行贷款、商业性银行贷款等多种形式的融资方式，拓宽融资渠道，开创粮食收购资金来源多渠道的局面。
（二）鼓励和支持产销区国有粮食企业建立稳定的购销合作关系，促进粮食产销衔接。按照“政府推动、部门协调、市场机制、企业运作”的原则，支持和鼓励产销区粮食企业充分发挥各自的比较优势，建立长期稳定的购销合作关系，促进粮食产销衔接。积极探索省际间粮食产销合作的新方法和新途径，鼓励主销区粮食工贸企业在主产区建设粮食生产和收购基地；鼓励主产区粮食企业在主销区粮食市场经销粮食，建立收储、加工、销售为一体化的粮食经营企业。经济发达的粮食主销区要调整粮食风险基金的支出结构，将中央财政补贴的粮食风险基金专项用于粮食产销衔接的资金需要，支持主产区的粮食生产和流通。对主产区到主销区建立粮食储备、参与主销区粮食供应并具有一定经营规模的企业，主销区可给予适当的费用补贴。对主销区到主产区建立粮食生产基地、参与主产区粮食生产和收购、将粮食运往主销区销售且具有一定经营规模的企业，主销区也可给予适当的费用补贴。到主产区建设粮食生产、收购基地的企业，可享受农业产业化优惠政策。对国有粮食企业跨省区建设粮食仓库、加工厂等设施的，当地政府要在用地指标、土地价格等方面给予支持。农业发展银行要积极支持产销区国有粮食企业之间开展购销协作，提供快捷的跨省结算服务。
七、积极发展农村粮油服务组织，推进放心粮油进农村活动
（一）发展“农村粮油服务社”等农村服务组织和粮食经纪人，探索农村粮油购销服务的有效形式。各地要把农村粮油服务体系建设纳入农村现代物流建设总体规划，鼓励和支持国有粮食企业在发展农村现代流通中发挥积极作用。国有粮食企业要发挥城乡结合、以城带乡的桥梁纽带作用，加大对农村市场的辐射带动，充分利用企业现有土地、房产、人才和经营等优势，大力发展“农村粮油服务社”等农村服务组织和粮食经纪人。加强农村粮油服务组织和粮食经纪人的网络建设，促进企业与粮油服务组织、企业与粮食经纪人、粮食经纪人与农户的联合。积极探索适合社会主义新农村的新型粮食流通组织，提高农民组织化程度，努力为改善农民生产生活条件提供优质服务。指导种粮大户和农村粮油合作组织参与粮食期货套期保值业务，规避市场风险，实现农民增收、企业增效，带动当地农村经济发展。
（二）开展农村粮食连锁经营，推进放心粮油进农村活动。各级粮食行政管理部门要引导和规范国有粮食企业广泛开展放心粮油进农村活动。以“为民、便民、利民”为目标，以服务农民生活为重点，采取连锁经营、批发配送、上门服务等形式，围绕农民群众一日三餐，积极发掘服务项目，主动参与市场竞争，组织实施“厨房工程”，拓展农村商贸餐饮等传统服务业的新模式，不断开拓新的生存和发展空间。有条件的地方，要继续完善和发展面向农民的粮食代购、代销、代储存、代加工和兑换业务，扩大经营范围，规范经营行为，提高服务质量，努力为活跃农村市场、促进农民增收服务。
八、加强领导和政策支持，促进国有粮食企业更好地为社会主义新农村建设服务
（一）切实加强对国有粮食企业改革的领导。各级粮食行政管理部门要在当地政府的统一领导下，加强对国有粮食企业改革工作的指导，因地制宜、精心组织、周密部署、统筹协调，积极推进国有粮食企业改革。切实转变职能，主动担负指导国有粮食企业改革的职责。各地要结合实际，制定本地区国有粮食企业改革和发展的指导意见，推动企业改革和发展。
（二）各级粮食行政管理部门要积极配合有关部门，完善和落实有关政策，支持国有粮食企业改革和发展。指导国有粮食企业做好粮食仓库维修工作，保护和改善粮食流通基础设施，有利于企业开展粮食购销，方便农民售粮，各地有关部门应给予适当支持。完善粮食企业增值税政策，在粮食企业增值税政策调整以前，国有粮食购销企业继续按现行政策执行。对有困难的国有粮食购销企业的生产经营性用房和土地，按规定程序审核批准后，减征或免征房产税和城镇土地使用税。加大对粮食产业化发展的支持力度，对重点粮食产业化龙头企业要给予有关政策支持。加强对企业自主创新的政策支持，企业自主创新中的有关优惠政策，按照国务院《关于印发实施〈国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006～2020）〉若干配套政策的通知》（国发〔2006〕6号）执行。
（三）各级粮食行政管理部门要及时跟踪了解国有粮食企业改革的进展情况，认真总结经验，推广先进典型，规范国有粮食企业改制，督促企业搞好富余人员的分流安置，加强职工的思想政治工作，维护职工的合法权益。妥善处理改革、发展和稳定的关系，及时化解改革中的矛盾，促进国有粮食企业改革和发展，更好地发挥企业在社会主义新农村建设中的积极作用。