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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任/党世强

时间:2024-07-17 20:56:52 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9037
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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任

党世强


  2005年2月,谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》,并支付了首期购房款25万元,约定同年8月底交房,但是8月底,谢女士按合同约定要求房产公司交房时,却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人,要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同,将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其经济损失,房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工,12月就可以交房给她,并允诺承担迟延履行合同的违约责任,赔偿其一定的经济损失,但不同意解除合同和加倍赔偿。问:谢女士此时有权要求解除合同吗?她的加倍赔偿的要求合法吗?
  本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。(参见《商品房销售管理办法》第3条条3款)由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房,所以房地产商经常将一房二卖,遇到出价更高的买主,就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为,《商品房销管理办法》第10条规定:“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”

  商品房买卖合同签订后,房产商又将该房屋卖给第三人,导致不能按期交房,是对房屋买卖合同的严重违约,应当承担合同违约责任;如果导致合同目的无法实现,符合《合同法》第94条第(一)项规定的合同解除条件,则要承担合同解除的法律责任。本案中,房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人,合同约定的标的物已经不存在,合同的目的无法实现,符合合同解除条件。《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同,要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外,谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门(建设行政主管部门、房地产行政主管部门)举报该房地产商的一房二卖的违法行为,使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定:“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。

山东琴岛律师事务所 党世强 电话:13791987812


中国证券业协会会员公约(试行)

中国证券业协会


中国证券业协会会员公约(试行)

(2002年7月3日中国证券业协会第三次会员大会审议通过)


第一条 为了规范会员执业行为,提升行业形象,增强诚信守法、公平竞争、共同发展意识,维护投资者合法权益,促进证券市场规范发展,根据《中国证券业协会章程》,全体会员经协商达成共识,制定本公约,并承诺共同遵守。



第二条 会员应严格遵守:
(一)国家法律、法规和规章;
(二)协会章程、自律规则和其他有关规定;
(三)证券交易与清算规则。

第三条 会员应当做到:
(一)建立健全法人治理结构和内控机制;
(二)诚实守信,勤勉尽责,保守商业秘密,维护客户的合法权益;
(三)信息披露真实、准确、完整、及时;
(四)加强对员工的管理和培训,提高执业水平和道德水准,保护员工的合法权益;
(五)公平竞争,共同发展,自觉维护本行业形象;
(六)加强证券市场研究,推动业务创新和制度创新;
(七)主动制止并及时举报有关证券违法、违规行为。

第四条 禁止会员从事下列行为:
(一)违反或协助他人违反国家有关法律、法规和规章;
(二)从事超越经营范围的业务;
(三)从事内幕交易、操纵市场等证券欺诈活动;
(四)恶意竞争,贬损同行;
(五)破坏行业信誉,损害共同利益;
(六)进行虚假或误导性宣传;
(七)以争夺客户或项目为直接目的而聘用其他公司的员工;
(八)在业务活动中为自己或他人谋取不当利益。

第五条 会员开展承销业务时不得有下列行为:
(一)在承销佣金方面作不适当的价格竞争;
(二)为发行人提供融资;
(三)与发行人或其相关人员有不正当的口头及书面利益协定;
(四)以虚假信息误导投资者或故意隐瞒应当公布的信息;
(五)以不法手段促销有价证券;
(六)以不正当手段影响发行审核人员,干扰审核正常秩序。

第六条 会员开展经纪业务时不得有下列行为:
(一)编造或散布虚假信息或未经正式披露的内部信息,误导投资者;
(二)欺诈客户;
(三)向客户作出盈亏承诺;
(四)泄露客户资料;
(五)接受客户的全权委托;
(六)违规向客户提供资金或有价证券。

第七条 会员开展自营业务时不得有下列行为:
(一)挪用客户保证金或有价证券;
(二)假借他人名义开立证券帐户;
(三)进行对敲对倒;
(四)将自营帐户与其他帐户混合操作;
(五)与投资银行、受托资产管理、证券投资咨询业务关联运作;
(六)以任何方式与他人合谋,联手炒作证券;
(七)对外透露自营买卖信息;
(八)将自营买卖的证券推荐给客户,或诱导客户购买该种证券;
(九)炒作关联公司的有价证券。

第八条 会员开展受托投资管理业务时不得有下列行为:
(一)擅自变更受托投资范围;
(二)挪用受托投资资产;
(三)故意使受托人利益关联主体的交易抢先或滞后于受托投资交易;
(四)将受托投资在不同受托投资账户之间或与受托人自营账户之间进行相互买卖,转移受托投资账户利润或亏损;
(五)以获取佣金或其它利益为目的进行不必要的证券买卖;
(六)与委托人约定投资证券的利益分成或亏损分担,向委托人承诺投资收益;
(七)以争取客户为目的对公司情况作不真实的宣传;
(八)已知受托资产为非法而接受委托。

第九条 会员开展证券投资基金管理业务时不得有下列行为:
(一)以任何方式与他人合谋,联手炒作证券,获取不当利益;
(二)买卖其股东单位的上市证券;
(三)进行对敲对倒;
(四)损害客户合法利益向其股东单位输送利益;
(五)对外泄透露证券买卖信息;
(六)将基金买卖的证券推荐给客户,或诱导客户购买该种证券。

第十条 会员开展证券投资咨询业务时不得有下列行为:
(一)提供存在虚假信息、误导性陈述或重大遗漏的投资分析、预测或建议;
(二)在同一时点上就同一事项提供相反或矛盾的投资分析、预测或建议;
(三)利用咨询服务与他人合谋操纵市场;
(四)欺骗或强制客户接受证券投资咨询服务;
(五)违规代理客户从事证券买卖;
(六)在证券咨询活动中,向客户承诺投资收益及与客户约定利益分成或亏损分担。

第十一条 协会自律监察委员会对违约会员进行调查取证,并根据调查结果提出处理意见。协会依据章程和有关规定的程序做出处罚决定。

第十二条 会员有义务接受和配合协会自律监察委员会的调查。

第十三条 对违反本公约的会员,协会可采取书面或口头的形式进行提醒或质询,并可根据情节轻重给予下列处分:
(一)书面批评;
(二)会员内通报批评;
(三)公开谴责;
(四)暂停部分会员权利;
(五)暂停会员资格;
(六)取消会员资格。

第十四条 会员对处分有异议的,可以向协会提出复议申请。

第十五条 对违约行为的举报、调查、处理和复议的具体办法另行制定。

第十六条 对自觉遵守本公约的会员并符合下列条件之一者,协会将予以适当的奖励或表彰:
(一) 有完善的公司内部制度以保证本公约之严格遵守者;
(二) 进行证券市场业务或管理创新,贡献突出者;
(三) 诚信守法,市场信誉卓著者;
(四)对证券市场发展提出重大意见、建议并被主管机关或协会采纳者;
(五)举报证券市场重大违法、违规行为,经查明属实者;
(六)维护证券市场正常运作,及时消除重大事故隐患,妥善处理意外事故者;
(七)其他成绩突出者。

第十七条 会员受第十三条、第十六条规定的处分或奖励的,其结果记入诚信纪录档案。

第十八条 本公约适用于证券公司会员、基金管理公司会员、证券投资咨询公司会员。

第十九条 本公约由协会理事会制定、修改,经会员大会审议通过后施行。

第二十条 本公约由协会理事会负责解释。



水利部、国家教委关于印发《水利普通中等专业学校招收有实践经验人员的暂行办法》的通知

水利部 国家教委


水利部、国家教委关于印发《水利普通中等专业学校招收有实践经验人员的暂行办法》的通知
水利部 国家教委



水利普通中等专业学校招收有实践经验人员的工作经过几年的试点,取得明显成效,受到了社会的欢迎。为解决条件艰苦的水利基层单位急需水利水电专门人才的问题,更好地为“科教兴水”服务,水利部和国家教委决定,在全国水利普通中等专业学校普遍推广招收有实践经验人员入
学的改革措施。现将《水利普通中等专业学校招收有实践经验人员的暂行办法》(以下简称暂行办法》印发给你们,请遵照执行。现就有关事项通知如下:
一、水利普通中等专业学校招收有实践经验人员是中等专业学校招生制度改革的一项重要举措,各地要加大宣传力度,做好生源组织、资格审查和招生协调等工作。要端正指导思想,坚持抵制不正之风,坚持择优录取;要落实好考生的定向就业单位,确保考生毕业后能回得去、留得住

二、各省、自治区、直辖市的水利主管部门可以结合本地的实际情况与当地教育主管部门协商制定本《暂行办法》的实施细则。国家级、省部级重点水利中专学校1996年就应开始进行此项工作。
三、各地和招生学校在执行《暂行办法》的过程中,要注意总结经验,发现问题及时反映。有关改进意见和建议,请及时报告水利部人教司和国家教委职教司。
附件:一、水利普通中等专业学校招收有实践经验人员的暂行办法
二、水利系统有实践经验人员申请参加普通中专考试资格审查表(略)


第一章 总 则
第一条 为适应我国水利建设需要,解决条件艰苦的水利基层单位急需人才与“招不来、分不去、留不住”的矛盾,参照普通中等专业学校招生有关规定,结合水利行业具体情况制定本办法。
第二条 招收有实践经验人员的招生计划列入国家核定的招生学校的正式招生计划,生源计划单独列表。应招人员应当参加当年各省普通中等专业学校统一招生考试,由招生学校单独录取,招生部门负责审批。签定培养合同,实行定向培养、定向就业。

第二章 招生范围与报考条件
第三条 招收有实践经验的人员,主要面向贫困、边远地区的基层水利单位和工作条件艰苦的水利企业、事业单位。
第四条 招收对象为有当地常住户口,年龄不超过22周岁,具有初中毕业或同等学力,在水利系统工作两年以上的优秀青年(包括正式工、劳动计划内的合同工、临时工)。严格禁止应届初中毕业生冒名报考。
工作期间曾被评为县级以上劳动模范、优秀共产党员、共青团员、三八红旗手的年龄可放宽到25周岁。

第三章 招生计划的编制
第五条 有实践经验人员年度招生计划由学校主管部门根据社会需求编制,按适当比例列入学校当年的国家招生计划,经教育事业计划主管部门审定下达。
第六条 各招生学校于每年11月底以前,向主管部门上报招收有实践经验人员的专业、人数与生源计划方案。各基层水利单位需求的专业、人数可直接与有关水利学校联系,并与学校签订《定向培养定向就业合同书》。经教育主管部门审核汇总,与普通中等专业学校招生计划同时下
达。
第七条 招收有实践经验人员的招生来源计划单独列表。直接列到有关省的县或省、地所属基层水利单位。由各地、市招生办公室向考生公布单独招生的专业、人数和定向单位。

第四章 招生和录取
第八条 考生应于当地普通中等专业学校统一招生考试报名前向所在单位提出申请,经批准后,向县级水利部门(或定向单位主管部门)领取并填写《水利系统有实践经验人员申请参加普通中专考试资格审查表》(以下简称《资格审查表》)一式三份。县级水利部门(或定向单位主管
部门)负责考生资格审查工作并向当地招生办公室统一报名,呈交《资格审查表》和考生的毕业证(同等学力证明)、身份证、用工证明等,经招生部门审核后归入考生档案。
《资格审查表》由招生学校按水利部制定的统一格式印刷并及时寄送计划招生地区的县级水利部门(或定向单位主管部门)。
第九条 报名、建档及考务等工作由当地招生办公室负责,并在考生档案上标出“水利科单录”字样。有关部门可另向考生适当收取手续费,但不得高于中考报名费的收取标准。
第十条 考生只能填报当地招生办公室公布的招生水利学校及专业;不能兼报其他中等专业学校。
第十一条 考生必须参加各省普通中等专业学校招生统一考试,免试外语,是否进行水利专业知识考试由各省(自治区、直辖市)确定。
第十二条 坚持德、智、体全面考核,择优录取。学校在录取时须核查《资格审查表》,验视有关证明材料。对考生文化成绩的要求,以适应普通中等专业学校学习为原则。单独录取最低控制分数线由省或地(市)招生办公室会同招生学校及其主管部门根据招生计划和实际考分确定。
招生学校负责录取,当地招生办公室负责审批。对获县级以上先进称号的考生(须有县级以上授奖单位的证明或证书)可以适当降分录取。生源不足时,经地(市)或省招生计划主管部门同意,可在本地(市)或全省范围内进行招生计划的调整工作。
第十三条 凡被录取的学生需与原选送单位签定就业合同书。

第五章 在校管理与就业
第十四条 学生在校期间的待遇与其他国家计划招收的学生相同,其中在职人员的待遇按国家的有关规定执行。
第十五条 学生在校单独编班学习,学校依据专业需要确定学制年限,但不得低于三年,并报水利部备案。学校要制定相应的教学计划及培训措施,努力办出特色。学生在校期间按《普通中等专业学校学生学籍管理规定》管理。
第十六条 学生学习期满,经考核合格者,由培养学校颁发省教委验印的毕业证书,国家承认学历。毕业生一律由学校派遣回原选送单位工作,享受国家规定的中专毕业生有关待遇。入学前是在职职工的可连续计算工龄。培养学校负责将毕业生户粮关系、档案材料和毕业证书寄送原选
送地区或单位。

第六章 违纪处理
第十七条 凡违反中等专业学校招生管理规定者按有关规定予以严肃处理。
第十八条 考生资格审查时,发现考生隐瞒情况,伪造事实,违反本办法规定的,由所在单位或上级主管部门给予处分,并取消报考资格;推荐单位弄虚作假的,主管部门应给予当事人行政处分。
学校录取工作违反本办法有关规定,由录取学校负责,情况严重的,主管部门将取消其招生资格。
第十九条 考生入学后,由学校进行资格复查,如发现弄虚作假、徇私舞弊行为者,退回原所在单位。

第七章 附 则
第二十条 本办法由水利部和国家教委负责解释。
第二十一条 本办法自发布之日起执行。
第二十二条 各省(自治区、直辖市)可根据本办法制定实施细则,报水利部和国家教委备案。



1996年3月28日