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论公民公法上金钱给付义务/高军

时间:2024-07-04 01:03:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9088
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论公民公法上金钱给付义务

高军


[摘要]

  “财政为庶政之母”,国家一切事务的推进均仰赖于财政。现代法治国家在财政上表现为“租税国家”,国家本身不从事生产经营,其所支出的一切费用,主要以课予公民金钱给付义务的方式取之于民众。在现代法治社会,财产权作为基本人权受到国际人权公约及各国宪法的明文保障。国家对公民课以金钱给付义务,本质上是对公民财产权的一种侵犯,必须进行正当性论证并遵守相应的课征原则。在我国,政府对公民课以金钱给付义务尚未实现法治化,应当从“正义国家”公民宪法财产权保护的角度予以规范。

[关键词] 金钱给付义务;税收;公课;罚款


  “财政为庶政之母”,财政对任何一个国家的重要意义均不言而喻。现代法治国家在财政上表现为“租税国家”,国家本身不从事私经济活动,而留由社会自由发展,其所支出的一切费用均通过公权力参与社会财富分配的方式取之于民众(其中主要通过税收的方式)。[1]政府从国民经济中筹措公共活动所需资金的方式主要有:①要求公民直接给付物或劳务。在当代的实践中几乎不使用这种方式,这一原则仅存在于金钱给付不能满足,尤其是兵役方面。②通过国有企业、国有土地的盈余等“财产收益”扶持国家。但这种方式在自由经济国家问题颇大。③以公课形式取得收入。所谓公课是以财政收入为主要或次要目的的强制性公法金钱给付义务。具体而言公课又包括税收和非税公课,非税公课则包括规费、受益费(由于两者均以对待给付为要件,故合称为受益负担)以及作为新兴的财政工具的特别公课三种类型。除以上三种方式之外,政府还有大量其他的收入来源,如罚款,以及从没收、捐赠获得的收入等。[2]在现代社会,由于通过课以公民公法上金钱给付义务的方式对宪法保障的行为自由的限制最少,在财政收入方面,市场经济国家无不选择该方式进行。

一、公法上金钱给付义务的主要种类

  公民公法上金钱给付义务主要包括税收、非税公课(包括规费、受益费、特别公课三种,在我国通常被统称为“行政事业性收费”)、行政罚的罚款、刑事罚的罚金、滞纳金等。在我国,税收、行政事业性收费是财政收入的主要来源,而罚款虽非财政收入来源的主要形式,但由于其规范性差,乱罚款现象极为严重而备受公众诟病,故罚款事实上已成为一种常见的公民公法上金钱给付义务,因此亦有于此一并探讨之必要。

1、税收。税收是公共当局为法定强制性的金钱给付,公共当局毋须对此为对待给付,符合征税要件时即产生公法上债的关系。税收具有以下特征:(1)非营利性。税收是以满足国家的一般需要为目的,而非营利性。纳税义务人仅将其受宪法保障的财产权中收益的一部分,归国家所有,以作为其财产自由保障的对价,除此之外,不负对国家财政分担的义务。[3](2)共同报偿性。税收的课征,不采取个别报偿的原则,而是根据共同报偿的原则予以决定。也就是说,税收与个人自国家所接受的个别特殊的公益服务或利益,并无直接对应的关系。(3)强制性。税收的课征,是运用国家政治权力,强制实行,亦即课税权属于国家主权,课税权的行使具有强制性。

2、非税公课。(1)规费。作为对本着申请人利益而做出的具体职务行为或其他行政服务的对待给付而交纳。其管辖部门不是财税机关,而是按照其提供对待给付事务的性质,相应的定其管辖机关。规费具体又分为对职务行为的行政规费和为使用公共设施而交付的使用规费。规费主要特征在于有给付与相对给付之对待关系存在。由于规费是用以补偿国家对人民所为行政给付的成本,故而不问人民受领该项给付,是出于其主动的请求还是被动的强制接受。[4](2)受益费。为设置或经营公共设施,要求那些可能从中受益者提供。受益费的法律性质,系基于统治权,为满足财政需求,对建造、改良或增建营造物或公共设施,所征收的全部或一部费用的金钱给付。与规费不同的是,在于给付与对待给付间,无需有直接关联性,即受益费的征收与实际使用无关,无需义务人现实取得利益,只要有潜在的受益可能性即可。另外,亦不问该项工程,是否因受益人的请求或呼吁而进行。因此,立法者在规费或受益费之间作决择时,受益的个别受领人事实上已明确时,征收规费;如群体受益个人只有受益可能时,征收受益费。在管辖方面,同规费管辖的原则一样,其管辖部门不是财税机关,而是按照其提供对待给付事务的性质,相应的定其管辖机关。(3)特别公课。作为一种新兴的财政工具,特别公课是国家为一定政策目标的需要,对于有特定关系的国民所课征的,并限定其课征所得的用途的公法上负担。实践中,根据设立的目的不同,特别公课具体又可以分为以取得财源为目的的特别公课以及管制诱导性特别公课。特别公课与税收不同之处在于:特别公课是为了支应特别国家任务而向特定群体而不是向一般纳税义务人所征收,不实行统筹统支,不支应国家的一般财政需求,不透过预算而流入特别基金中。特别公课具有的该特点决定了规范特别公课的法律并非税法,而是根据不同的特定国家任务(例如经济事务、环保事务等)定其管辖权归属,由经济法、社会法或环保法所管辖。[5]

3、罚款。罚款是行政法中对行政上的义务懈怠进行制裁,以确保行政上义务得以履行的一种秩序罚。具有以下特征:(1)以维持行政秩序为目的;(2)以违反行政义务者为处罚的对象;(3)是施加于违反行政义务而有碍行政秩序维持的行为者的一种制裁,非仅为原有义务的履行,因此,具有制裁的性质;(4)与以强制相对人履行未来的行政义务的行政强制执行不同,罚款针对的是过去的行为;(5)原则上以行政机关为处罚主体。[6]

二、公法上金钱给付义务的正当性基础及课征原则

  自近代资产阶级革命以来,启蒙思想家揭橥天赋人权、财产权神圣大旗,财产权作为基本人权已深入人心,资产阶级革命胜利后一系列宪法性法律文件确立了财产权的宪法地位。在现代社会,财产权作为基本人权,更是受到国际人权公约及各国宪法的普遍保护。因此,国家从公众手中强制性的取得财产,就本质而言是对公民财产权的一种侵犯。国家之所以可以对公众财产权进行这样的侵犯,社会契约论对之进行了伦理的证成,“人们联合成为国家和置身于政府下的最大和主要目的,是保护他们的财产。”[7] “国家的收入是每个公民所付出的自己财产的一部分,以确保它所余财产的安全和快乐地享用这些财产”。[8]事实上,社会契约论仅仅为国家从公民手中强制性取得财产提供了终极意义上的伦理证成,至于国家对公民课以公法上金钱给付义务如何才是正当的以及必须遵循什么原则,须从“正义国家”公民宪法财产权保障的高度进行论证。

(一)国家课以公民各种金钱给付义务时在形式上应共同遵守的原则

  法治国家对公民课以公法上金钱给付义务,属于干预行政,由于涉及对公民宪法财产权的侵犯,必须遵守法治国法律优位、法律保留原则,即必须通过法律的形式予以设定,行政机关无权通过自行设定规范性文件的方式对公民课以金钱给付义务,法律在设定公民金钱给付义务时规定必须明确。行政机关在对公民财产进行征收时,必须根据相关实体法及程序法的明确规定而依法行政。例如,对于税收征收而言,“税收法定”即为首要的原则。“政府没有巨大的经费就不能维持,凡享受保护的人都应该从他的产业中支出他的一份来维持政府。但是这仍须得到他自己的同意,即由他们自己或他们所选出的代表所表示的大多数的同意。因为如果任何人凭借自己的权势,主张有权向人民征课赋税而无须取得人民的同意,他就侵犯了有关财产权的基本规定,破坏了政府的目的。如果另一个人可以有权随意取走我的东西,那么我还享有什么财产权呢?因而未经人民自己或其代表同意,绝不应该对人民的财产课税。”[9] “如果行政者有权决定国家税收的权力,而不只限于仅仅表示同意的话,自由就不存在了,因为这样的行政权力就在立法最重要的关键上成为立法性质权力了。”[10]“税收法定”作为税法的基本原则,同时也为当代世界除朝鲜等极少数国家外的绝大多数国家宪法所确立。例如,日本宪法规定:“新课租税或变更现行规定,必须有法律或法律规定之条件作依据。”埃及宪法规定:“只有通过法律才能设置、修改或取消公共税捐;除法律规定的情况以外,任何人均不得免交税捐;只有在法律规定的范围内,才可责成人们交纳其他形式的赋税。”卢森堡宪法第99条规定:“非根据法律,不得规定任何由国家征收的税收。”等等。税收法定原则具体又包括课税要素法定主义、课税要素明确主义、合法性原则、程序保障原则四项内容。[11]
课以公民金钱给付义务必须通过法律的方式确定,并不表明事无巨细均由法律所包揽无余。现代社会结构复杂,事务繁多,限于立法机关立法任务繁重而没有时间、能力或不想就细节事项做出规定,或者有时制定的法律事项具有技术性,立法机关不宜对这种过于技术化的事项制定法律等原因,将部分事项授权给行政机关通过法规、命令等形式予以规范的授权立法(又称委任立法)往往在所难免。授权立法与立法机关的立法相比所具有的迅速、灵活、专业性技术性强等优点,使其挤身成为现代立法制度的重要组成部分,在当今世界各国普遍存在。[12]但是,毕竟授权立法对传统的政治体制和宪政理论提出了严重挑战,同时也对公民的基本权利构成了很大威胁,因此,授权立法必须遵循以下原则:(1)授权明确性原则。即授权的内容必须明确,一般的、空白的授权(即无限制的授权)是绝不允许的,因为“如果在授权法中没有规定任何标准制约委任立法,行政机关等于拿到了一张空白支票,它可以在授权的领域里任意制造法律。”[13](2)转授权禁止原则。被授权的行政机关应当在授权的范围内自行立法,禁止其将被授与的立法权再转授与其他部门。

(二)国家课以公民各种金钱给付义务时应遵守的实质性原则

  国家课以公民金钱给付义务时应遵守的实质性原则,必须根据不同种类义务的事物本质,从不同种类的公民金钱给付义务的正当性基础出发,设定相应的法治国比例原则等要件,以符合实质的合理性。
1、税收。税收存在的正当性基础在于:由于财产权受宪法保障,私人得以自由使用、受益、处分,但私有财产亦须仰赖公共服务的提供。亦即营利行为之前提,在于市场虽非国家所形成,但国家组织结合促成市场,并提供法律秩序之保障以使市场运作。由此,财产的市场关联性决定了纳税义务实为国家法律上保障经济自由之对价。[14]此外,由于国家国防、外交与交通等公共产品的供给,因与具体的个别国民通常无直接关系,因此,无从设定人民与国家之间相对待的给付义务。而在国家的其他的例如振灾、抚恤、救济失业等事务范畴,虽可认定人民应承担其费用,但国家有其原应具有之功能,亦不得因经济之考虑,而将人民拒之门外。因此,国家必须拥有广泛的财政收入来源,且该来源与所从事事务之间,并不具有相对待的关系,此即税收。[15]税收制度之所以受到重视,在于国家因此可以获得更完善和更有保障的资金来源,而且在于税收使社会财富再分配得以实施。此外,税收的优势还在于,按照个人能力课税,使个人的赢利能力与社会国家的前提保持一致。因此,现代法治国家在财政上无不表现为“租税国”形式,财政收入主要来源于税收,“租税国”为法治国家的宪法国体。[16]

  税收征收应遵循的原则:(1)量能征税原则。税收的特征在于无可归属于个人的对待给付,同时也无法就其对待给付加以衡量其价值,因此,纳税义务的衡量标准,只能依据量能原则,针对人民之经济负担能力而定其纳税义务。即对税而言,无法就个人的利益或受益加以追究,只能考虑何种税收负担符合其负担能力。税收虽无对待给付,但其亦非纳税义务人之特别牺牲,相对国家须为一般政务推动,其具有共同报偿之特性,且人民在课税前后之市场竞争力应相同,而人民在事前即得藉由法律规定预知其税收负担,事后并得以司法救济之。[17] (2)征收有度原则。税收属于对人民财产权的侵犯,因此必须有节制,“要把国家的收入规定得好,就应该兼顾国家和国民两方面的需要。当取之于民时,绝不应该因为国家想像上的需要而排除国民实际上的需要。”“没有任何东西比规定臣民应缴纳若干财产,应保留若干财产,更需要智慧与谨慎了”。“计算国家收入的尺度,绝不是老百姓能够缴付多少,而是他们应当缴付多少。如果用老百姓能够缴付多少去计算的话,那么至少也应当用他们经常的缴付能力作标尺。”[18]熊彼特认为,租税本身有其不容逾越的界限。当国家产生异化,逾越了租税的界限,则租税国家将失去存立基础。越过了课税的界限,政府所每多一分的增税,所象征者,并非每多一分的税收,反而只是生产力的减损一分。从财政学的观点来看,倘借用拉弗曲线——税率与税收的正比关系,将会因为达到一个最适顶点而终止,倘课征的税率,超越该顶点所对应的最佳税率,则税收反而会减少。进而认为国家有一整体经济负担的税负,过度课征的结果,经济的诱因将因而减损,反而可能流失税源。从宪法的角度来看,国家对于公权力的课税权,对于人民在社会经济的私领域的经营成果,其所要求的分享,势必不能过度,此即过度禁止原则的体现。[19]

2、非税公课[20]

(1)规费。规费的正当性在于:规费义务人所取得的特殊经济利益或公权力为其服务而有所花费。规费的征收原则:与税不同,决定规费高低的首要因素不是债务人的给付能力或其他社会价值,而是行政给付的费用大小,因此,对于规费的征收主要适用对等报偿的原则。对使用规费和行政规费必须进行限制,不允许规费数额超出行政支出,尤其不允许提高规费,而为其他行政项目集资。在具体运用规费均衡原则中,必须区分总体性规费收入的数额与确定一定具体的规费之间的不同:对于总体规费收入适用“费用抵偿原则”,确定具体规费适用“对等原则”。依此,必须根据总体费用确定规费的总体收入,根据对等给付确定具体规费。①费用抵偿原则。费用抵偿原则所包含的首要目的是费用逾越禁止,其中,也暗含了这一趋势:作出的开支应尽可能由使用规费和行政规费抵销,而不至于使其成为公众整体承担的开支。此外,费用抵偿原则还要求:不允许任何行政部门为其他项目取得盈余而相当显著地提高规费收入。支出中只应计算行政部门在人力、物力方面的总体花费(包括行政建筑、退休金负担等),使用规费中亦应计算资本利息和折旧费。②对等原则。一般情况下在使用规费中,规费必须根据实际对等给付以及其价值予以确定。在此不得根据“交易价值”(价值规费)、给付领受人的主观价值或其他社会关系来量定规费。规费必须尽可能与“真正”给付保持对等性(对等性准则)。具体衡量时:首先,允许总体计价。比如,在展览以及游泳池入场券上可以一律收取同一价格,而无需顾及每一使用人具体逗留时间的长短。其次,对于不可能衡量或不适宜衡量某一利用,例如排污时,则必须采取一个与真实性最为接近的估计准则(可能性准则)。而对于受领人的给付能力和促进愿望(社会因素),给付对具体受领人的价值皆不在考虑之列。一定的社会负担确需要减轻时,不得转嫁为其他交付规费费负担。对行政规费而言,在原则上适用前述使用规费的规定,但是由于职务行政价值很难通过总体费用被除以个案数字而得出,因此,取而代之的作法是根据具体职务行为所针对的物对申请人的价值(价值规费),来确定规费的多少。

(2)受益费。受益费征收的正当性在于:受益费义务人可能从设置或经营公共设施中受益,因此必须负担设置或经营公共设施的全部或一部费用。受益费的征收原则:受益费的确定适用在确定规费时相同的准则,即根据总体费用确定受益费的总体收入,根据对等给付确定具体受益费。不过,因为对等给付仅作为使用设施好处的可能性而存在,故分担准则一般情况下必须根据可能性准则来确定。

(3)特别公课。特别公课的正当性在于:预算周延性原则、全民负担平等性原则(量能原则)以及统筹统支等基本理念,有所不足而须加以扩充。特别公课存在的依据,其衡量的标准,完全在于其作用,即创造财源、对财产加以负担以及对行为的管制诱导。由于特别公课与税收平等负担原则不同,并且专款专用,受议会监督的程度较低,因此,国家的财源,应以税收为主,仅在特殊事由及例外的情形下,有特殊合理的正当事由才可以征收特别公课。(1)以取得财源供特定国家任务的特别公课,需具备以下较严格的课征要件:①课征义务人是具有同构型的群体。②此群体具有共同责任。③课征需对缴纳的特定群体有利,即不得为他人利益而课征。(2)以管制诱导性为目的的特别公课。可以为他人利益而课征,但须以先前(为公益)义务违反为前提。

3、罚款[21]

宁夏回族自治区工程建设场地地震安全性评价工作管理规定(修正)

宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区工程建设场地地震安全性评价工作管理规定(修正)
宁夏回族自治区人民政府


(1995年6月9日宁政发(1995)50号发布 根据1997年12月29日发布的《宁夏回族自治区人民政府关于修改〈宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定〉等二十三件规章的决定》进行修正)


第一条 为了加强工程建设场地地震安全性评价工作的管理,根据国家有关规定,结合我区实际,制定本规定。
第二条 本规定所称工程,是指地震设防要求高于《中国地震烈度区划图(1990)》设防标准的重大工程,特殊工程和可能产生严重次生灾害的工程等。
第三条 在自治区行政区域内进行的工程建设场地地震安全性评价工作,适用本规定。
第四条 自治区地震行政主管部门统一管理自治区行政区域内的工程建设场地地震安全性评价工作。
各行署、市、县(区)地震工作办公室,负责对本行政区域内的工程建设场地地震安全性评价工作进行监督和检查。
第五条 工程建设场地地震安全性评价工作包括:
(一)对工程建设场地地震进行概率的或者确定性的地震危险性分析;
(二)地震烈度复核;
(三)地震小区划;
(四)工程场地设计地震动参数确定;
(五)地震地质和断层活动性评价等。
第六条 国家或自治区确认的重大工程,必须进行概率的或确定性的地震危险性分析、工程场地设计地震动参数确定、地震地质和断层活动性评价等。
第七条 位于烈度ⅤⅡ以上(含ⅤⅡ)地区,由国家或者自治区审批的大型工程、特殊工程、可能产生严重次生灾害的工程,必须进行场地地震安全性评价。
第八条 位于烈度ⅤⅡ以上(含ⅤⅡ)地区的重点设防城镇、经济开发区、大型工矿企业和重要生命线工程,应当进行地震小区划。
第九条 位于烈度ⅤⅡ以上(含ⅤⅡ)烈度分界线附近地区,或者地震研究程度和资料详细程度较差地区的新建工程项目中的主要工程,应当进行烈度的概率地震危险性分析。
第十条 工程建设场地地震安全性评价工作标准,按照国家地震局发布的下列技术规范执行:
(一)地震安全性评价工作规范;
(二)重大工程场地的工程地震工作大纲;
(三)地震小区划工作大纲;
(四)浅层地震勘探工作规范。
第十一条 承担工程建设场地地震安全性评价工作的单位,必须持有国家地震局颁发的《工程建设场地地震安全性评价许可证书》(以下简称《许可证书》),个人必须持有国家地震局颁发的《地震安全性评价工作上岗证书》(以下简称《上岗证书》)。
第十二条 《许可证书》设甲级、乙级和单项三种。
持有甲级证书的单位,可承接全国范围内各种规模的工程建设项目和技术改造项目以及开发区建设项目的场地地震安全性评价工作。
持有乙级证书的单位,可承接自治区内工程建设项目和技术改造项目以及开发区建设项目的场地地震安全性评价工作。
持有单项证书的单位,可承接单项证书规定业务范围内的地震安全性评价工作。
第十三条 《上岗证书》设甲级、乙级两种。
持有甲级证书的个人,可作为各种规模的工程建设项目和技术改造项目以及开发区建设项目的场地地震安全性评价工作的项目技术负责人。
持有乙级证书的个人,可作为自治区内工程建设项目和技术改造项目以及开发区建设项目的场地地震安全性评价工作的项目技术负责人。
第十四条 持有《许可证书》的单位和《上岗证书》的个人,必须在所持证书规定的业务范围内开展工作。
第十五条 单位和个人申领《许可证书》和《上岗证书》的条件和程序,按照国家有关规定执行。
第十六条 自治区设立“宁夏回族自治区地震安全性评定委员会”(以下简称“评定委员会”)。评定委员会由自治区计委、经委、财政厅、城乡建设厅、地震局、建设银行、地矿局的工程技术人员组成,系我区地震安全性评定工作的高层技术组织。
评定委员会的主要职责是:按照国家有关规定,对自治区行政区域内工程建设项目场地地震安全性评价工作的报告进行审定,为工程建设项目投资、设计、施工提供科学依据。
评定委员会的日常工作,由其下设的秘书组负责。秘书组设在自治区地震行政主管部门。
第十七条 工程建设场地地震安全性评价工作报告,视其重要程度,分别由自治区地震安全性评定委员会或者国家地震烈度评定委员会审定。
第十八条 各级人民政府计划部门、设计部门和建设单位,必须把工程建设场地地震安全性评价工作纳入基本建设管理程序。
计划部门在工程建设项目的立项和审批中,必须把工程建设场地地震安全性评价工作作为评估论证和审批的主要内容之一。
计划部门与建设单位在编制工程建设项目计划时,必须按照国家有关规定,把工程建设场地地震安全性评价工作所需投资与主体工程一起安排。
设计部门必须依据评定委员会审定通过的地震安全性评价工作报告,按照工程抗震的具体要求进行工程设计。
第十九条 依照本规定进行工程建设场地地震安全性评价工作的单位和个人,可以向建设单位收取技术咨询服务费。收费范围、标准及办法按照国家和自治区的有关规定执行。
第二十条 违反本规定,未进行工程建设场地地震安全性评价工作的工程建设项目,以及经国家地震烈度评定委员会或者自治区评定委员会评定未通过地震安全性评价报告的工程建设项目,计划部门不得审批立项,设计部门不予设计,建设银行不予拨款。
第二十一条 违反本规定第十条承担地震安全性评价工作的,由地震行政主管部门责令停止;评价工作已经结束的,其评价结果无效,并处以500元至3000元罚款;有违法所得的,处以违法所得一至三倍的罚款,但最高不得超过30000元。
第二十二条 违反本规定第十四条承担地震安全性评价工作的,由地震行政主管部门责令停止;评价工作已经结束的,其评价结果无效,并处以500元至3000元罚款;有违法所得的,处以违法所得一至三倍的罚款,但最高不得超过30000元。
第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议或者不起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。
第二十四条 本规定由自治区地震局负责解释。
第二十五条 本规定自发布之日起施行。


(1997年12月29日 宁政发(1997)129号)


根据《中华人民共和国行政处罚法》及有关法律、法规的规定,自治区人民政府决定对《宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定》等23件自治区人民政府规章进行修订。现将修改内容予以发布,并请按修改后的规章贯彻执行。
……
二、宁夏回族自治区工程建设场地地震安全性评价工作管理规定
(宁政发〔1995〕50号 1995年6月9日发布)
1、第二十一条修改为:“违反本规定第十条承担地震安全性评价工作的,由地震行政主管部门责令停止;评价工作已经结束的,其评价结果无效,并处以500元至3000元罚款;有违法所得的,处以违法所得一至三倍的罚款,但最高不得超过30000元。”
2、第二十二条修改为:“违反本规定第十四条承担地震安全性评价工作的,由地震行政主管部门责令停止;评价工作已经结束的,其评价结果无效,并处以500元至3000元罚款;有违法所得的,处以违法所得一至三倍的罚款,但最高不得超过30000元。”
……



1995年6月9日

北京市城市房地产转让管理办法

北京市人民政府


北京市城市房地产转让管理办法


(2003年8月26日北京市人民政府第13次常务会议审议通过 2003年9月2日北京市人民政府令第135号公布)



第一章 总则

第一条 为了规范城市房地产转让行为,保障当事人的合法权益,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条 本市国有土地范围内的房地产转让,适用本办法。

本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房的,不适用本办法。

第三条 房地产转让,是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织,依法将房地产转移给他人的行为。

房地产转让人是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,国家和市人民政府另有规定的从其规定。

第四条 房地产转让包括下列方式:

(一)买卖;

(二)赠与;

(三)交换;

(四)以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织,使房地产权属发生变更的;

(五)因法人或者其他组织合并、分立,使房地产权属发生变更的;

(六)以房地产清偿债务的;

(七)法律、法规和规章规定的其他方式。

第五条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)主管本市房地产转让管理工作。区、县国土资源和房屋管理局(以下简称区、县国土房管局)负责本行政区域内房地产转让管理工作。

有关行政管理部门应当按照各自职责,依法对房地产转让实施监督和管理。

第六条 房地产转让应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第七条 本市逐步建立房地产交易信息披露制度。市国土房管局应当会同有关部门定期公布本市房地产交易指导信息。

第二章 一般规定

第八条 转让房屋的,该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让。

第九条 在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋,必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后,方可转让。

第十条 出让土地上的房屋在建工程转让的,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的25%以上。

以划拨方式取得土地使用权的房地产转让,按照国家和本市有关规定执行。

第十一条 下列房地产,不得转让:

(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的;

(二)依法收回土地使用权的;

(三)登记为共有的房地产,未经其他共有人书面同意的;

(四)权属有争议的;

(五)未经依法登记取得房地产权属证书的;

(六)法律、行政法规规定不得转让的其他情形。

第十二条 按照房屋建筑设计为独立成套(单元)的房屋,不得分割转让。

第十三条 房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。

第十四条 共有房地产买卖,在同等条件下,共有人享有优先购买权。

出卖已出租的房地产的,出卖人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人享有优先购买权。出卖人未履行通知义务的,应当承担相应的民事责任。

第十五条 转让已出租的房地产的,受让人应当继续履行原租赁合同。但房地产出租前已依法抵押,为实现该抵押权转让房地产的,受让人不承担继续履行原租赁合同的义务。

第十六条 已购公有住房转让时,可以不征得原售房单位同意。

已购公有住房转让后,原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。

第十七条 房地产转让时,除本办法第四条第(四)项、第(五)项规定的情形外,当事人应当签订书面转让合同。房地产转让合同应当包括下列内容:

(一)转让人和受让人的名称或者姓名、住所;

(二)房地产的坐落位置、四至范围和面积;

(三)房地产用途;

(四)房地产权属证书编号;

(五)买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额;

(六)房地产交付的条件和日期;

(七)违约责任;

(八)争议解决方式;

(九)转让人和受让人约定的其他内容。

第十八条 房地产转让时,转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行告知义务的,应当承担相应的民事责任。

第十九条 房地产转让价格由转让人和受让人协商议定,但实行政府指导价的除外。

第二十条 房地产转让时,房地产转让人和受让人应当依法纳税。

第二十一条 房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内,向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记,并提交下列文件:

(一)房地产权属证书;

(二)转让当事人的身份证明,转让当事人是法人或者其他组织的,还应当出具对具体承办人员的授权委托书;

(三)转让合同或者与转让有关的法律文件;

(四)法律、法规和规章规定的其他文件。

境外法人、组织办理房地产转让登记时提交的文件,应当按规定经公证、认证,并提交经公证的中文译本。

第二十二条 市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请,对当事人提交的文件不齐备的,应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件;对当事人提交的文件齐备的,应当即时受理。

对符合登记条件的,自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记;对不符合登记条件的,应当书面告知当事人不予登记的理由。

第二十三条 房地产权属转移的日期,以市或者区、县国土房管局登记的日期为准。

第二十四条 房地产灭失、损毁的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担,但转让当事人另有约定的除外。

第二十五条 房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。

新建商品房在保修期限内再转让的,房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。

第二十六条 房地产转让当事人可以委托律师和房地产经纪机构代理房地产转让或者提供中介服务。

受托人应当忠实、勤勉地履行职责。因受托人过错给房地产转让当事人造成损失的,房地产转让当事人可以要求受托人承担赔偿责任。

第二十七条 市国土房管局应当归集房地产开发企业在从事商品房销售经营活动中的有关信用信息,并按照规定公布。

第三章 商品房预售

第二十八条 房地产开发企业取得预售许可后,方可预售商品房。

预售商品房,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证,属于预售经济适用住房的,应当取得城镇建设用地批准书;

(二)取得建设工程规划许可证件和施工许可证件;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上;

(四)已确定竣工日期,且满足市国土房管局公布的预售最长期限。

第二十九条 房地产开发企业申请商品房预售许可的,应当向市国土房管局提交下列文件:

(一)本办法第二十八条第二款第(一)项至第(四)项规定的证明文件;

(二)工商营业执照和企业资质等级证书;

(三)工程施工合同;

(四)商品房预售方案和分层平面图。

房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的,还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。

第三十条 市国土房管局应当审核商品房预售申请,对申请人提交的文件不齐备的,应当一次性告知需补充提交的全部文件;对提交文件齐备的,应当即时受理。

对符合本办法第二十八条规定的,市国土房管局应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证;对不符合预售条件的,应当作出不同意预售的决定并说明理由。

市国土房管局应当将核发预售许可证的情况予以公布。

第三十一条 商品房预售许可证应当载明下列内容:

(一)房地产开发企业名称;

(二)预售许可证编号;

(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;

(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;

(五)土地的用途和使用期限;

(六)发证机关和发证日期。

第三十二条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时,房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。

第三十三条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后,方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。

房地产开发企业发布商品房预售广告,应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。

第三十四条 商品房预售可以按照套内建筑面积计价,也可以按照建筑面积计价或者按照套(单元)计价。但预售商品住宅的,应当按照套内建筑面积计价。

第三十五条 房地产开发企业在预售商品住宅之前,应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:

(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;

(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;

(三)不分摊的共用部位。

共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后,房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。

其他商品房预售时,房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况。

第三十六条 预售商品房的,当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括下列内容:

(一)房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所;

(二)商品房预售许可证编号;

(三)商品房的坐落位置、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况;

(四)商品房的用途;

(五)土地使用权取得方式和期限;

(六)预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积;

(七)预售的面积和实测面积误差的处理方式;

(八)商品房附属设备和装修标准;

(九)交付条件和日期;

(十)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺;

(十一)申请办理商品房权属转移登记手续的约定;

(十二)违约责任;

(十三)争议解决方式;

(十四)当事人约定的其他内容。

第三十七条 房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的,在签订预售合同时,所收费用应当抵作房价款;未能签订预售合同的,房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。

第三十八条 房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前,不得与他人签订同一商品房的预售合同。

第三十九条 预售已抵押的商品房,房地产开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况告知预购人。

房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。

第四十条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记,并提交下列文件:

(一)房地产开发企业的营业执照和授权委托书;

(二)预购人身份证明复印件;

(三)商品房预售合同;

房地产开发企业在前款规定的期间内未申请预售登记的,预购人可以申请预售登记。

预售的商品房已抵押的,预售登记应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请。

第四十一条 市或者区、县国土房管局应当审查预售登记申请,对符合下列条件的,在5个工作日内办理预售登记:

(一)房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称一致;

(二)该商品房在预售许可核准的范围内;

(三)该商品房未经预售登记;

(四)该商品房未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利;

(五)商品房预售合同上有当事人的签字或者盖章,当事人是自然人的应当签字,当事人是法人或者其他组织的应当盖章。

第四十二条 商品房预售登记后,房地产开发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的,应当签订合同变更或者解除预售合同的协议,并依照本办法第四十条规定,由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售登记手续。

第四十三条 房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。

房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。

第四十四条 预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

第四十五条 房地产开发企业预售商品房时设置样板间的,在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的,实际交付的商品房应当与样板间一致。

第四十六条 商品房竣工后,房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘,并提供下列文件:

(一)商品房预售面积测绘技术报告书;

(二)商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的,说明文件的内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致;根据本办法第四十三条第二款规定变更建设工程规划许可证内容,致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的,还应当提供相应的批准规划变更的文件。

受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测,并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任。

房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。

第四十七条 预售商品房按照套内建筑面积计价的,预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款。

(二)面积误差比绝对值超出3%的,预购人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的,实测面积大于合同约定的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由预购人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归预购人。实测面积小于合同约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还预购人;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。

第四十八条 预售商品房按照建筑面积计价的,预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

(一)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款;

(二)建筑面积误差比绝对值超出3%的,依照本办法第四十七条第一款第二项的规定执行;

(三)建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的,购房人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息;购房人不退房的,根据实测面积结算房价款。

第四十九条 预售商品房按照套(单元)计价的,商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。

按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时,房屋的套型与设计图纸一致,相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的,总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,按照合同约定的方式处理;合同未作约定的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

第五十条 房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件:

(一)取得建筑工程竣工验收备案表;

(二)取得商品房面积实测技术报告书;

(三)预售合同约定的其他交付条件。

房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第五十一条 已经取得商品房预售许可的项目依法转让的,项目受让人应当按照本办法第二十九条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人,预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。

预购人未解除预售合同的,预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务,由项目受让人承担。

第四章 法律责任

第五十二条 违反本办法第十条第一款和第二十八条、第二十九条规定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的,由市或者区、县国土房管局按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的,应当承担相应不利的民事法律后果。

第五十三条 违反本办法第三十二条第二款规定,伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的,由市国土房管局依法收缴伪造、涂改的预售许可证,并处3万元以下罚款,造成损失的,依法承担相应的民事责任;情节严重构成犯罪的,移送司法机关依法处理。

第五十四条 违反本办法,按照规划、广告、价格管理等法律、法规和规章的规定应当予以行政处罚的,由规划、工商行政和价格主管部门依法处理。

第五十五条 市和区、县国土房管局在房地产转让行政管理工作中不履行或者不适当履行法定职责的,由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附则

第五十六条 市国土房管局可以根据本办法第十七条、第三十六条的规定拟订房地产买卖和商品房预售的合同示范文本。

第五十七条 本办法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府发布的《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》、1988年9月15日市人民政府发布的《北京市房屋买卖管理暂行规定》同时废止。