论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来，某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后，为牟取更大的不法商业利益，利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实，精心为买家置业者设置了诱人的陷阱，请君入瓮，让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠，玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后，倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利，为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间，往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际，擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时，不良房地产开发商往往会大言不惭地说：“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为，符合全体买家置业者的共同利益，是住宅小区物业管理的需要，是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段，其改建行为合法、合情、合理”。对此，个别买家置业者对此信以为真，对改建行为视而不见，不闻不问，无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知，房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为，改变了住宅小区原有的科学规划和设计，破坏了住宅小区的人居环境，并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值，损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看，消费者购房置业，通常希望实现和满足二个基本目标，一是安居，住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值，消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业，所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算，同一地段中，住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所，无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看，不良房地产开发商的擅自改建行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定，对全体买房置业者构成侵权，依法应承担法律责任。此时，房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后，往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间，买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时，不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者，“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关，有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司，此时，不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后，住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交，不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”，从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱，因为他将会降低你居住环境的品质，给你带来较大的经济损失。





陕西省安全生产监督管理局


陕西省道路交通和水上运输安全管理规定(试行)


陕西省安全生产监督管理局
2001-10-30


第一章 总 则　　
第一条 为了加强道路交通和水上运输安全管理，强化交通安全监督，预防和减少交通事故，确保人民生命财产安全，根据《中华人民共和国道路交通管理条例》、《中华人民共和国内河交通安全管理条例》等有关法律法规，结合本省实际，制定本规定。　　
第二条 本规定所称道路，是指公路、城市街道，以及公共广场、停车场等供车辆、行人通行的地方。　　
本规定所称车辆，是指道路上行驶的各种汽车、电车、电瓶车、摩托车、拖拉机、轮式农用机械车等机动车。　　
本规定所称水上运输，是指内河、水库、湖泊、公园风景区的水域内船舶从事客、货运输及游览。　　
本规定所称船舶是指各类排水或非排水船艇、水上飞机、筏具、潜水器和移动式平台。　　
本规定所称农业运输机械，主要包括专门从事农田作业或既从事农田作业又从事运输的拖拉机、拖拉机变形运输机、农用运输车、联合收割机和农田基本建设机械。　　
第三条 各级人民政府及其所属公安、交通、农机管理部门，从事道路交通、水上运输活动的企事业单位、私营业主和个人，及船舶所有人、经营人必须遵守本规定。 　　
第四条 各级人民政府对本辖区的道路交通、水上运输安全管理实行行政领导负责制；各级公安、交通和农机管理部门是各级人民政府负责道路交通和水上运输安全监督管理的职能部门。各级海事机关是内河交通安全管理监督的主管部门。要充分发挥各级人民政府及职能部门的监督、指导、协调、职务职能。
第二章 安全管理职责 　
第五条 各级公安机关是负责道路交通安全监督管理的主管部门。其主要职责是：　　
(一)负责机动车辆安全监督管理，负责车辆的检验、号牌和行驶证的发放；　　
(二)负责机动车驾驶员的考核发证工作；　　
(三)负责维护交通秩序，纠正违章；　　
(四)负责宣传、贯彻、落实国家道路交通安全方面的法律法规，结合实际制定地方性有关规定，并监督实施； 　　
(五)负责组织指导道路交通事故的预防和事故调查处理工作；　　
(六)按照省政府要求做好铁路道口的交通安全管理工作，制止和处理违章行为。　　
第六条 各级交通管理部门负责本地区道路运输行业、水上交通的安全监督管理工作。其主要职责是：　　
(一) 负责汽车驾驶培训学校的审批和驾驶员考核前的培训及管理工作；　　
(二)负责客运、货运站(场)、码头和运输船舶的安全管理。负责船舶制造厂、点的资质审查、船舶检验、船员培训考核发证及水上运输、游览船舶的安全管理和安全事故处理；　　
(三)负责公路建设、道路运输、水上交通方面的安全管理和法律、法规的宣传、贯彻、落实工作，结合实际制定地方性规定，并监督实施；　　
(四)负责公路、航道安全设施的设立、维护与管理，对事故多发路段、航段进行综合整治。　　
第七条　各级农机管理部门负责本辖区内的农业运输机械安全监督管理工作，主要职责是: 　　
(一)负责农业运输机械的检验和号牌、行驶证的发放；　　
(二)负责驾驶、操作人员的考核发证，年度审验，纠正违章和农业机械事故处理；　　
(三)根据实际需要依法制定、颁布地方性有关规定，并组织实施。
第三章 车辆行驶安全管理　　
第八条 各种车辆和农业运输机械必须经过公安机关和农机管理部门检验合格，领取号牌、行驶证后，方能行驶。应按规定的期限接受公安、交通、农机管理部门检验；未按规定检验或检验不合格的，不准继续行驶。　　
第九条 各级公安机关和农机管理部门要严格车辆管理制度，严禁给不符合国家安全技术标准或报废的车辆和农业运输机械挂牌办照、检审验；汽车驾驶人员未经汽车驾驶员培训学校(班)培训合格或者自学驾驶未经汽车驾驶培训学校考核合格的，公安机关不得给其发放驾驶证件。　　
第十条 各级交通管理部门要制定对汽车客、货运站(场)和水上交通码头的安全管理制度，建立健全安全生产责任制，配备专职安全员，加强安全管理；所有营运车辆必须进站经营，做到"车进站、人归点、货入场"。营运客车驶出站(场)，要设卡登记，严格安全检查，对不符合安全行驶条件的，一律不准上路运营。　　
第十一条 加强对客运个体经营业户的安全管理，鼓励客运个体经营业户通过资产重组实行法人经营。凡不具备独立承担民事法律责任能力的，不得从事旅客运输经营活动。机动三轮车不得从事客运。　　
经营水路旅客运输、游览的船舶，必须实行企业化经营。禁止个人船舶从事水上旅客运输。　　
第十二条 严禁各种车辆超高、超宽、超员(不含婴儿)、超载行驶；对载运不可解体的物品，其体积超过规定时，须经公安机关批准后，按指定时间、路线、时速行驶，并悬挂明显标志；严禁除联合收割机以外的其它农业运输机械进入国道、省道行驶；严禁农机从事客运服务，确需乘坐押运或装卸人员时，三轮农用运输机械不准超过2人，四轮农用运输机械不准超过3人，并须有安全位置；严禁各种机动车辆和农业运输机械超速行驶，超期服役，带病运营。　　
第十三条 机动车辆和农业运输机械，通过无人看守的铁路道口时，必须停车了望，确认安全后，方可通过；急弯路段、危险路段要减速行驶。　　
第十四条 对营运车辆每3个月进行一次二级强制维护，发现事故隐患必须及时排除；对达到报废标准的机动车辆和农业运输机械，必须强制报废；对改装车辆必须恢复原状；对拼装车辆要坚决依法取缔。
第四章 驾驶员行车安全管理　　
第十五条 机动车和农业运输机械驾驶员，必须经过车辆管理部门和农机管理部门考核合格，取得驾驶证后，方能驾驶相关车型的车辆，严禁酒后驾驶。　　
第十六条 机动车驾驶员应牢固树立安全第一的思想，遵章守纪，具备熟练的驾驶技术，发现隐患应及时排除；营运车驾驶员应按要求参加职业技能培训保证车辆运行安全；农业运输机械驾驶员必须持证驾驶，严禁无证驾驶，不得随意改变农业运输机械的用途。 　　
第十七条 营运客车及危险货物运输车辆驾驶员连续驾驶时间不得超过3小时，一天驾驶时间不得超过12小时。 　　
第十八条 营运客车驾驶员应具有5年以上驾龄和10万公里以上安全行车经历。从事运输危险货物的驾驶员，应具有5年以上驾龄和5万公里以上安全行车经历。　　
第十九条 营运里程400公里以上的班车和夜行班车，必须配备两名驾驶员轮换驾驶，末配备两名驾驶员的要在限定的时间内落地休息。 　　
第二十条 危险货运车辆要有明显标识，指定专人押运，并按公安机关指定路线运行，严禁搭乘其他人员；运行途中驾驶员、押运员严禁吸烟；停车时不准靠近明火、高温场所和人员稠密场所；夜间休息时应选择城郊人口稀少的地方。　　
第二十一条 运输行业应逐步推行车辆运行卫星定位技术，利用汽车行车记录仪等现代化的管理手段，对车辆运行进行动态管理。
第五章 道路安全管理　　
第二十二条 任何单位或个人未经公安机关批准，不准占用道路摆摊设点、乱停乱放车辆、堆物作业、搭棚、盖房、集市贸易和进行其他妨碍交通的活动。　　
第二十三条 国道、省道以及其他道路，由公安机关负责安全管理，维护秩序，处理交通事故；专用道路由专用道路使用部门负责安全管理工作；县乡道路的农业运输机械安全管理由农机部门负责安全管理。　　
第二十四条 公安机关应按照法律规定，进行城市交通勤务和公路巡逻勤务，加强路面执法巡查，对交通、治安情况复杂的路段，应当进行有效控制，重点路查或者定点管控。　　
第二十五条 公安机关应对道路使用安全情况实行监督检查。对发现的事故多发点和安全隐患，应报告辖区政府，采取措施及时治理；交通管理部门负责对道路损坏、路面塌陷、断裂以及事故多发路段安全隐患的治理。
第六章 责任追究　　
第二十六条 各级入民政府的主要领导人对本辖区的道路交通、水上运输安全负全责，主管领导人负主要责任。　　
第二十七条 各级公安机关、交通管理部门和农机管理部门，应依照本规定的职责范围，对本辖区道路交通、水上运输安全和农业运输机械安全实施监督管理，预防事故发生。　　
第二十八条 各级人民政府及其公安机关、交通、农机管理部门负责人对事故隐患整治不力，造成重、特大事故或对事故隐瞒不报的，按《国务院关于特大事故行政责任追究的规定》，追究有关责任人的行政责任；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。　　
第二十九条 企事业单位法人代表、私营业主和个人违反本规定，发生交通事故，由各级公安机关、交通、农机管理部门给予纪律处分或经济处罚。构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。　　
第三十条 凡运输安全四项指标有一项超标的运输企业，一年内不再对该企业增批新的经营项目。　　
第三十一条 对从事危险货物运输的车辆其技术状况达不到一级、客货运输车辆达不到二级的，无证经营的车辆、超员20％以上、超载30％以上的车辆要强制停运15天，并按《陕西省道路运输管理条例》给予高限处罚，驾驶员还应参加学习，考核合格后方可上岗。无证经营的车辆，符合经营条件的，在其接受处理并补办手续后方可从事经营。　　
第三十二条 汽车客运站(场)未按规定对驶出车辆进行安全检查登记的，对超员及存在安全隐患车辆仍放行的，以及检查人员末按规定如实登记的，由交通主管部门依法对经营单位及责任人给予处罚。构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。　　
第三十三条 船舶所有人、经营人的船舶未经海事机关检验、登记的，末按规定配备持证船员、救生、消防设备的，船舶超载、超员的，渡船不在批准渡口渡运的，未经批准、审核、检验、私修造(买)船舶、船用产品的，由海事机关依法给予处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第七章附 则　　
第三十四条 本规定由省安全生产监督管理局负责解释。　　
第三十五条 本规定自发布之日起施行。